Construcción valora cambios pero reitera que precios de viviendas subirán 10% por IVA

Uno de los ejes del proyecto de ley que simplifica la reforma tributaria apunta a realizar una serie de aclaraciones al cobro del IVA a la actividad de la construcción a partir del 1 de enero del próximo año.

Así, el Ejecutivo aclaró que las promesas de compraventa firmadas antes del 31 de diciembre de este año estarán exentas del tributo, al igual que las viviendas que cuenten con permisos de construcción antes del 31 de diciembre de este año y hayan iniciado el proceso de recepción municipal antes del 31 de diciembre del 2016. Esto último abre la puerta a que se comercialicen viviendas exentas de IVA incluso en 2017, ya que la venta se podrá realizar en cualquier momento.

Todos puntos valorados por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). “Lo que hace esta reforma a la reforma tributaria es corregir varios problemas que quedaron pendientes al momento de aplicar la ley anterior. El gobierno tomó esos temas y los está corrigiendo, por lo que estamos muy de acuerdo”, señala el gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado.

Sin embargo, no todas son loas en el gremio. Hurtado advierte que a pesar de las modificaciones anunciadas por el Ejecutivo, tanto el IVA a la vivienda como la restricción al crédito especial para las constructoras implicarán un incremento superior al 10% en el precio de las viviendas.

“Claramente, todo esto va a precios porque la oferta es muy inelástica. El IVA afectará el precio entre un 3% y un 5%, y si se suma el límite al crédito especial, las viviendas de 3.500 UF hacia arriba incrementan su precio entre 10% y 11%”, señala.

Riesgo de distorsiones

Para Hurtado, la extensión del proyecto que simplifica la reforma -casi 140 páginas- hace necesario que el texto no se tramite con la celeridad que plantea el Ejecutivo, que espera que sea ley antes del 31 de enero del próximo año.

Sin embargo, el tema no es simple. De hecho, el experto plantea que si no se legisla con rapidez, se podría generar una distorsión, ya que se produciría un “cruce” entre las promesas de compraventa ya firmadas y que deben pagar IVA según la ley actual, y las promesas firmadas en 2015 y que quedarán exentas del gravamen una vez aprobadas las modificaciones hoy en tramitación.

“Esto tiene un problema práctico: el 1 de enero del próximo año entra en vigencia la reforma actual, y si los cambios a la reforma se demoran podría afectar las promesas de compraventa firmadas este año y que están afectas a IVA. ¿Qué puede pasar? Que todas las promesas firmadas antes de aprobar las modificaciones a la reforma estarán afectas a IVA y en ninguna parte se dice cómo se va a devolver ese IVA cuando cambie la ley”, advierte.

javier hurtado: "Un porcentaje mínimo de viviendas se podrá comercializar sin IVA en 2017"

- ¿Son suficientes las aclaraciones al IVA?

- La ley tributaria dice que si uno no alcanza a hacer la promesa de compraventa en 2015 y la hace en 2016, esta quedará exenta de IVA sólo si la vivienda alcanza a ser escriturada antes del 31 de diciembre de 2016.

Le dijimos al gobierno que aquí había un tema complejo, porque para tener la escritura en esa fecha, la construcción debe terminar mucho antes porque el proceso administrativo que implica llegar a la escrituración es lento. Primero hay que terminar la vivienda y después abrir la carpeta de recepción municipal, esperar la recepción municipal -que puede demorar entre 1 y 6 meses-, y una vez hecha iniciar el proceso de escrituración con los bancos, ese hito puede tomar medio año.

El gobierno entendió que ese hito es muy administrativo, entonces lo modificó al hito constructivo: que la vivienda queda exenta si se ingresó la cartola de recepción municipal antes del 31 de diciembre de 2016.

- ¿Eso qué efecto tiene?

- Un gap de máximo cuatro meses de diferencia. Pero se genera una singularidad: para que se termine una obra, como un departamento antes de diciembre de 2016, esa obra debe haberse iniciado probablemente a más tardar agosto de 2015. Pero si se parte hoy la obra, es difícil que en menos de 18-24 meses pueda producirse un departamento.

Si esa obra ya partió a más tardar en agosto, es muy probable que una parte no menor de ese edificio que se está construyendo ya esté con promesa en verde antes del 31 de diciembre de este año, ya exentas. Esta modificación no permite partir construyendo un edificio mañana y que esté exento de IVA, ya que no se terminará antes del 31 de diciembre de 2016. El margen de unidades exentas adicionales puede ser interesante, pero tampoco es mucho más. Todas las edificaciones que serán terminadas en 2016 ya están en ejecución y en proceso de venta ya.

- ¿El efecto será marginal?

- Sí, un efecto positivo pero marginal. Lo importante que tiene esta aclaración es que deja un hito que se puede controlar. Lo que puede pasar es que haya un edificio terminado antes del 31 de diciembre de 2016 que tenga con promesa de compraventa el 90% del edificio y puede que quede un 10% que no esté prometido y que podría venderse en 2017. En general, cuando se termina un edificio en Chile, ya está vendido el 100%. Hoy el 85% de las ventas son en verde, por lo que de los departamentos terminados al 31 de diciembre de 2016, hay un 10%-15% que no estarán comercializados aún. O sea, hay un porcentaje mínimo de viviendas que se podrá comercializar sin IVA en 2017.