¿Se desinfla la burbuja? Alza en los precios de las viviendas en Brasil se está moderando


Era una de las preocupaciones de los economistas. Los precios escalaban rápidamente y algunas reconocidas figuras, como el premio Nobel de Economía 2013 Robert Shiller, advertían sobre una burbuja en el mercado inmobiliario de Brasil. Hoy, sin embargo, esos temores parecen haberse enfriado.

A fines del año pasado, los precios de las viviendas habían subido 200% respecto de los niveles de 2008, con Sao Paulo encabezando las alzas. “Las cosas no han cambiado tan repentinamente en Brasil como para justificar tal aumento de los precios”, dijo Shiller, citado por Financial Times, en septiembre. “Suena como algo que he visto antes”, advirtió, agregando que cuando visitó Brasil en 2012 fue como un viaje en el tiempo, y volver a Estados Unidos en 2005, antes de la crisis.

Sin embargo, en lo que va del año la tendencia se ha revertido. En mayo, el Índice Fipe Zap ampliado, que monitorea los precios de viviendas anunciadas en Internet en 16 grandes ciudades brasileñas, avanzó 0,5% respecto del mes anterior, frente a un alza de 1,3% mensual en octubre y noviembre de 2013.

En términos anuales, el aumento del valor del metro cuadrado se desaceleró por sexto mes consecutivo, mostró el estudio elaborado en conjunto por la Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) y el portal ZAP Imóveis.

El indicador ha subido 3% en lo que va del año, pero la inflación ha superado esa cifra. Por eso, explica el informe, se ha producido “una caída real de precios”.

El viernes el Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) informó que el Índice Nacional de Precios al Consumidor Ampio (IPCA) subió 0,46% en mayo, acumulando un incremento de 6,37% en los últimos doce meses.

“Hemos tenido una continuidad de variación por debajo de la inflación esperada. Los inmuebles están llegando a un nivel adecuado de precios”, dijo el presidente del portal Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer, en declaraciones recogidas por Valor. Según Schaeffer, no hay ninguna posibilidad de una burbuja inmobiliaria.

Préstamos controlados


A diferencia de Estados Unidos, la “burbuja” brasileña se ha reflejado sólo en el alza de precios, y no en un aumento de la entrega de préstamos. Los créditos hipotecarios representan cerca de un 10% del Producto Interno Bruto en el país sudamericano, mientras que en EEUU esa cifra llegó a 76,1% en 2011 y en Reino Unido superó el 80%.

Otra de las señales de que la temperatura del mercado está bajando es que las entregas también han disminuido su ritmo de crecimiento. Según datos del sindicato de empresas de venta de inmuebles residenciales y comerciales (Secovi-SP) en el primer trimestre se vendieron 3.755 unidades, un 45% menos que en el mismo período del año anterior. Sólo en marzo de 2013, se habían vendido 4.087 viviendas.

El retroceso de las ventas es resultado del débil desempeño económico y del alza de la inflación. “El mercado necesita reactivar las ventas para alcanzar un nivel de 30 mil unidades vendidas o más al año para contribuir a la recuperación de la economía nacional”, dijo el presidente de Secovi-SP, Claudio Bernardes.

El Producto Interno Bruto aumentó 0,2% en el primer trimestre, el equivalente a un 0,8% sobre una base anual, luego de una expansión revisada de 0,4% en los últimos tres meses de 2013.

Lento reacomodo


Los analistas advierten, eso sí, que el proceso de reacomodo del mercado no será rápido, y que es difícil que los precios vuelvan al nivel que tenían antes del auge.

La ciudad con el mayor precio por metro cuadrado en mayo fue Río de Janeiro, con 10.609 reales (US$ 4.700), seguido por Brasilia (8.136 reales) y Sao Paulo (8.060 reales), mostró el Índice Fipe Zap ampliado.

En el Informe de Estabilidad Financiera del banco central de Brasil, divulgado en marzo, la institución simuló los efectos que tendría una caída repentina de los precios de las viviendas en los bancos brasileños y concluyó que están preparados para resistir una eventual crisis.

Según el emisor, un banco brasileño caería en insolvencia sólo si el descenso de los precios supera un 55%, lo que no ha ocurrido en otros países.

El banco central destacó que la ventaja de las instituciones financieras es que en Brasil los créditos hipotecarios no financian la totalidad del precio de las viviendas, sino un porcentaje menor.