Foco en el core del negocio. Esa es la principal razón por la que Walmart Chile -que maneja los supermercados Lider, Express de Lider, Ekono, SuperBodega aCuenta y Central Mayorista- decidió poner a la venta 10 de sus 12 centros comerciales Espacio Urbano.
Manuel López (ML), gerente de Walmart Inmobiliaria, señala que "esta venta tiene que ver con la planificación del país en los próximos años y lo que queremos hacer es focalizarnos en los supermercados (...) Así que hemos decidido iniciar este proceso competitivo de venta".
El ejecutivo agrega que esta operación, "no es sólo poner un precio. También hay un componente de estrategia y de valores" en común con quien finalmente sea el nuevo dueño. Esto, porque en los Espacio Urbano, la tienda ancla son los supermercados de Walmart y continuarán ahí después del proceso.
Los activos incluidos en el paquete suman 250 mil m2, con una tasa de ocupación que supera el 95% y suman más de 70 millones de visitas al año. Están ubicados en la Región Metropolitana, Viña del Mar, Antofagasta, Linares, Punta Arenas y Los Andes. El proceso será liderado por la consultora inmobiliaria CBRE y JP Morgan. El nombre del nuevo dueño debería estar zanjado a más tardar antes del cierre del primer semestre de 2016, dice Nicolás Cox (NC), director ejecutivo de CBRE.
-¿Operar centros comerciales ya no es tan rentable como antes?
-ML: Para nosotros sigue siendo un muy buen negocio, son 250 mil metros cuadrados, tiene una tasa de vacancia en torno al 5%, pero pensando en nuestro futuro desarrollo en el país estamos enfocados a dedicarnos hacia nuestro core business que son los supermercados.
-NC: A medida que se van profundizando los mercados, se van especializando los roles y el rol de Walmart es, claramente, operar supermercados que tiene ciertas complementariedades con operar centros comerciales, pero no es lo mismo (...) Si fuera exclusivamente por rentabilidad, Walmart no estaría vendiendo, esto lo digo después de ver todos los números en este proceso.
-¿Cuánto esperan recaudar con esta venta?
-NC: Todavía es muy temprano para decir eso. Tenemos una opinión respecto de cuánto puede valer, pero cualquier cifra que demos va a perjudicar el proceso con los inversionistas.
-¿Por qué no se incluyó en este paquete los Espacio Urbano de Viña Centro y La Reina?
-ML: Hay condiciones contractuales distintas y veremos en su minuto si dejamos de operar todos los centros comerciales, obviamente veremos en su momento qué hacemos con esas dos posiciones.
-¿Cuándo deberían tener definido el nuevo dueño?
-NC: Estamos contactando a inversionistas, esperamos que esto esté listo a finales del primer trimestre de 2016 y con toda seguridad antes del primer semestre del próximo año.
-¿Ya están contactando a inversionistas internacionales?
-NC: Esto va a generar mucho apetito en inversionistas extranjeros. Entrar a Chile siempre es atractivo, la economía ofrece ciertas ventajas respecto de la región, tiene seguridad jurídica y buen acceso a la deuda, tiene muchas ventajas para inversionistas inmobiliarios que se conocen como defensivos, básicamente activos reales con una buena capacidad de flujo y, en esa línea, Espacio Urbano calza perfecto. Lo principal que tiene es que el 40% de sus metros cuadrados arrendables están siendo ocupados por Walmart, a plazos de 20 y 25 años.
-¿Esperan alto interés dado que hoy en día los buenos paños son escasos en Chile?
-NC: Replicar las ubicaciones que tiene Espacio Urbano es imposible, son prime. En la Región Metropolitana tiene posiciones que están en zonas de alto crecimiento de clase media y tiene presencia en ciudades muy interesantes como Antofagasta y Punta Arenas. Da la oportunidad a un inversionista de entrar y tomar una cuota relevante y no construirla de a poco, lo que siempre es mucho más caro.
-ML: Y son activos que cuentan con un operador de supermercados o hipermercado en este caso. Eso es un plus, los supermercados atraen mucho flujo de gente.
-¿Lo que van a recaudar en esta operación a qué lo van a destinar?
-ML: Son caminos independientes. Está la venta de estos activos y obviamente la idea es que genere ingresos y, por otro lado, está nuestro plan de desarrollo que sigue firme con mucha fuerza, este año vamos a abrir 27 locales con una inversión cercana a los US$ 300 millones, además tenemos planificado abrir un centro de distribución nuevo de más de US$ 100 millones en la zona sur de Santiago.
-¿Cómo se ha visto impactado el negocio con la desaceleración? ¿Afecta a los futuros planes?
-ML: Nosotros planificamos a tres años y obviamente que todas estas variables se van incorporando, pero mantenemos una posición firme de desarrollo en el país.
-NC: Desde el punto de vista de este negocio en particular, el timing es muy bueno, en estas épocas de incertidumbre donde baja la actividad económica, este tipo de activos se torna atractivo cuando tienes renta asegurada, con el nivel de clasificación de riesgo que tiene Walmart, con las ubicaciones que tiene y con la seguridad jurídica que te ofrece operar en Chile, esto es un activo muy demandado por inversionistas (...) En ese sentido, esto no es como un bono, es mejor que un bono porque la rentabilidad va a ser mayor y la seguridad es la misma.