Inversionistas profundizan foco en mercado industrial en Chile: IFB compra planta de uno de los mayores productores de bolsas de papel

El grupo IFB, ligado a Pablo Fleishmann y Nicolás Barros, selló la compra de la planta productiva de la empresa Pac Pac S.A. en Quilicura. El conglomerado regional, con más de 20 años de experiencia en la fabricación de bolsas de papel para grandes marcas de la industrial del retail, principalmente, quedará como arrendatario a largo plazo de las instalaciones (operación conocida como sale & lease).

GPS Property asesoró a Pac Pac en el diseño de la transacción, que alcanzó las 90 mil UF (poco más de $ 3.200 millones) por la mencionada planta, de 4.700 metros cuadrados (m2) emplazada en un terreno de 8.800 m2. La intermediadora realizó un proceso privado y confidencial entre una reducida selección de fondos de renta inmobiliaria y family offices.

Con esta nueva transacción -en que se pactó un contrato de arriendo a largo plazo (10 años sin salida) a los actuales dueños de Pac Pac- se profundiza la apuesta de los inversionistas por el mercado industrial en Chile.

Se apunta a que este rubro se presenta como un nicho con oportunidades atractivas, donde se ha comportado de manera estable a lo largo de los años. Actualmente, los niveles de vacancia siguen en mínimos históricos, por debajo del 1%, tendencia que se espera se mantendrá durante el 2023.

Además, dado al alza en los precios de los materiales para la construcción, el costo de reposición sería mayor al de compra, por lo que actualmente -destacan en la industria- es más conveniente comprar activos existentes.  

Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas de GPS Property, dice que la transacción del tipo sale & lease es una alternativa para el propietario de un inmueble de contar con liquidez inmediata y tener, asimismo, un flujo de caja para nuevos desembolsos sin tener que ir a buscar prestamos alternativos. Destaca, además, que este modelo de transacciones puede aplicarse a todo tipo de activos inmobiliarios: desde oficinas a naves industriales, retail, entre otros.

¿Los inversionistas inmobiliarios están buscando este tipo de activos sobre oficinas? “Sí, principalmente por que los activos industriales han mostrado un mejor rendimiento en los últimos años, en el contexto del estallido social y la pandemia. Sin embargo, es relevante mencionar que, en las transacciones tipo sale & lease, quién será el arrendatario es un aspecto muy relevante, ya que sería el sujeto de crédito en dicho contrato de arriendo. Y, un buen sujeto de crédito, lo puedes encontrar en un activo industrial, como de oficinas o retail”, afirma Acevedo.

Nuevos proyectos

El grupo IFB se ha transformado en una de las empresas líderes en renta inmobiliaria. Ya suma 16 años de experiencia y alrededor de 250 mil metros cuadrados en inversiones en Chile y EEUU, distribuidos principalmente en más de 25 centros comerciales vecinales, locales comerciales, centros de bodegaje, edificios de oficinas y residenciales.

“Esta compra significa aumentar nuestro portafolio de bodegas, profundizar nuestra presencia en el sector y buscar posicionarnos, a través de nuestra marca Más Storage, como uno de los principales actores en este tipo de activos”, dice Teresita Lira, Portafolio Manager de IFB.

“Dentro de nuestros objetivos de este año, y considerando que existen grandes oportunidades, en esta industria, hemos definido seguir fortaleciendo nuestro portafolio de bodegas planeando finalizar este 2023 con dos nuevos proyectos”, añade.

La firma opera actualmente dos centros de bodegas: Cosmoplas-Noviciado (18.738 m2 útiles de bodega y 455 m2 de oficinas, en un terreno de 28.762 m2) y El Roble- Valle Grande (unos 7.255 m2 de bodega y 765 m2 de oficinas, en un paño de 14.000 m2).

Por su parte, Pac Pac es una firma de capitales nacionales y hasta 2020 tuvo como socios a la compañía argentina Romipack. Cuenta con operaciones en Chile y Perú, y con presencia comercial en seis países. La firma buscaba liquidez para su plan de expansión, principalmente en Perú y Estados Unidos, de ahí la venta de su planta en el país.