La caída del crecimiento económico y una sobre oferta afectó al mercado de oficinas. La tasa de vacancia está por sobre el 10%, señal que el mercado recibió. De acuerdo a JLL, en 2016 ingresarán 149 mil m2, equivalente a una disminución de 11,5% en doce meses, pero las estimaciones son todavía más restrictivas para 2017, ejercicio en el que cifran en solo 88 mil m2 los que entrarán a Santiago, el más bajo registro que tengan.
Es más, según la información de la consultora, es la primera vez que el ingreso de superficies de oficinas A y AB estará por debajo de los 100 mil m2. De hecho, el menor dato desde 2010 a la fecha era el de 2012, cuando ingresaron al mercado 145 m2.
“Estimamos que hacia 2020 se entregarán en promedio entre 100.000 – 120.000 m2 por año. Entendiendo que se irán incorporando nuevos proyectos, de altos estándares. Cabe señalar que estas cifras se van a ir corrigiendo en la medida que se confirmen nuevos proyectos para los próximos años”, comenta el jefe de Research de JLL, Aliro Franco.
La consultora proyectó los ingresos de superficie hasta 2020 y el 2017 es, según este cálculo preliminar, el de menores metros cuadrados nuevos en el mercado capitalino desde 2010, es decir, el más bajo ritmo de aperturas de edificios de oficinas en una década.
Eso sí, apuntan que esto no es necesariamente malo, ya que ayudará a equilibrar el mercado, generando condiciones propicias tanto para arrendadores como arrendatarios.
“Pese a que es un número menor al observado en los últimos cinco años, en torno a un promedio de 160.000 m2 anuales, obedece a un sano ajuste producto del ciclo económico y que permite tener un equilibrio en los niveles de vacancia como los que tenemos ahora en Santiago, del 10,1%. Estos niveles siguen estando levemente por debajo del promedio mundial”, detalla.
Añade que esto “después de varios años de niveles de vacancia cercanos a 3%, los que se mantuvieron hasta el año 2013 y que, desde nuestro punto de vista en JLL, daban cuenta de un mercado pro arrendador debido a la falta de oferta, lo cual produce desequilibrios”.
Ingresos caerán a la mitad en cinco años
Las vacancias históricamente bajas, sumado a un buen momento económico impulsaron el crecimiento de la oferta de oficinas de alto estándar en Santiago.
Entre 2010 a 2015 ingresaron, sumando oficinas clase A y AB, 1,2 millones de metros cuadrados. El año de un aumento más explosivo fue el 2014, cuando se pusieron en el mercado 336 mil metros cuadrados.
De acuerdo a la proyecciones de JLL, en base a la información a firme que se tiene hasta el momento, entre 2016 a 2020 entrarán a la capital 620 mil metros cuadrados, sumados edificios clase A y AB.
Aliro Franco, jefe de research de JLL: "Habrá ajuste, pero no volverán vacancias de 2%"
Una vacancia del 10%, muy por sobre el promedio de los últimos años, desanimó a los desarrolladores a ingresar nuevos proyectos, pero el jefe de Research de JLL dice que ayudará a que el mercado alcance su equilibrio.
-¿Por qué ocurre un ingreso menor?
-La situación económica desacelera la oferta y, en lo micro, muchos desarrolladores, al ver vacancias del 10%-11%, prefieren esperar y salir a ofrecer un producto cuando tenga menos competencia.
-¿El menor ingreso de superficie acelerará el ajuste del mercado?
-El tema es qué se entiende por ajuste. En oficinas, JLL a nivel global considera que un rango de equilibrio de la vacancia es cercano al de ahora. Con una disponibilidad entre el 8% al 11% existe un equilibrio entre arrendadores y arrendatarios. La menor producción proyectada para los próximos años debiera tender a que la vacancia se comprima hacia fines de este año y principios del próximo.
-¿Estaba "mal acostumbrado" el mercado a vacancias menores al 4% en los últimos años?
-Efectivamente. Esas cifras históricas muy bajas impulsaron que durante un periodo de tiempo, también de bonanza económica, se produjera más cantidad de entrega que la habitual, como por ejemplo en 2014. Ahora viene el ajuste, pero no implicará volver a disponibilidades del 2%, porque tampoco es sano, sino que a un punto intermedio.
-¿Qué rol juega Costanera Center en la situación actual del mercado?
-Costanera Center es un proyecto bien voluminoso, pero lo que está entregado hasta hoy son 15.000 metros cuadrados, menos de un tercio del edificio. Esta cantidad es la misma superficie que cualquier edificio de alto estándar de Santiago. Además, ya se encuentra arrendado cerca de la mitad. No fue un impacto tan duro.