Tasas de descuento inmobiliario llegan a niveles inéditos en cuatro años

Las tasas de descuento inmobiliario -indicador que representa el porcentaje de ganancia esperado de un activo o inversión tomando en cuenta el riesgo- siguen aumentando. Por primera vez en los últimos cuatro años todas las subindustrias superaron el 6%, luego de que el segmento multifamily registrase un aumento de casi 20 puntos porcentuales en el cuarto trimestre de 2023, llegando a 6,02%, niveles inéditos para dicha subindustria. 

¿La razón detrás del aumento de las tasas? El incremento que sufrió el premio por riesgo de mercado, el cual tuvo un alza de más de 100 puntos porcentuales en comparación con el trimestre anterior, llegando a 6,9%, según indicó el último informe de la consultora Colliers. 

“Esta alza demuestra el desincentivo por invertir en este tipo de activo en 2023 (...) Hay una gran oportunidad para comprar”, dice Francisco Saval de Colliers.

“Esta alza demuestra el desincentivo por invertir en este tipo de activo que hubo en el año 2023. Siguen los inversionistas asignando un premio por riesgo alto, ya que todavía existen alternativas de renta fija convenientes, estas últimas vemos que están bajando este mes (2024) y se acortan también los plazos”, explicó Francisco Saval, consultor del área de asesoría financiera de Colliers. 

Sin embargo, Saval explicó que esta alza va a generar un incentivo por parte de los inversionistas en todas las sub industrias inmobiliarias, ya que las consecuencias ya se pagaron, con una baja en valor de los activos durante el año 2023, lo que se corregirá durante este ejercicio. 

“Hoy las altas tasas implican una oportunidad para los inversionistas, ya que pueden comprar activos inmobiliarios a valores atractivos”, agregó.

Aumento generalizado

Durante el cuarto trimestre todas las tasas aumentaron, a excepción de la subindustria de desarrollo. Esta pasó de 8,42% a 8,11% durante octubre-diciembre de 2023, siendo el primer mercado que comenzó a experimentar una recuperación, debido a que cuenta con financiamiento de corto plazo. Sin embargo, sigue siendo una de las subindustrias que más alta tiene su tasa. 

Por su parte, la subindustria de multifamily fue la tasa que experimentó la mayor alza de aproximadamente 20 puntos porcentuales, lo que la llevó a superar por primera vez en varios años el 6%.

“Esto se debe principalmente al aumento de las vacancias que se está experimentando en los diferentes edificios, además del ajuste que se está experimentando en los diferentes cánones de arriendo, lo que ha provocado una mayor incertidumbre en este tipo de activos. Pese a ser un mercado con mucha proyección, las tasas de financiamiento lo siguen afectando y también el inversionistas naturalmente lo compara con otras inversiones y exige mayor rentabilidad”, explicó Saval.

Mientras tanto, las tasas industrial y retail siguen de cerca a la subindustria de multifamily, las cuales experimentaron alzas de alrededor de 10 puntos porcentuales. 

Según detalló Colliers, en el caso del retail el crecimiento se debe a la contracción económica y el menor dinamismo de ventas que está viviendo dicha subindustria. Respecto a la tasa industrial, la consultora señaló que vendría siendo una corrección natural al boom del sector de los años anteriores.

En detalle, las tasas de descuento al cuarto trimestre fueron de: 6,02% en multifamily; 6,37% industrial; 6,42% self storage; 6,58% comercial, 6,81% oficinas; 7,10% senior housing, 8,11% desarrollo y 8,43% hoteles.

Cabe destacar que por primera vez Colliers incluyó en el reporte la categoría de Senior Suites, esto debido a su "relevancia", ya que se ha posicionado como una atractiva alternativa de inversión en el país, tanto por inversionistas nacionales como internacionales.

Proyecciones

A pesar de que los indicadores se encuentran muy alejados de los valores pre pandemia, donde oscilaban en torno al 5,2% y 5,5%, desde Colliers detallaron que, según la información proporcionada por la Reserva Federal (Fed) y los principales analistas a nivel global, se espera que estas disminuyan en 2024, en concordancia con la reducción de las tasas libres de riesgo y la inflación.

“De esta manera creemos que hoy es una gran oportunidad para comprar activos que se encuentran con tasas altas y que en el mediano corto plazo estas podrían mejorar y generar una oportunidad. (...) Si la inflación sigue controlada, esperemos que durante el 2024 bajen las tasas en forma paulatina, para ya el 2025 llegar un escenario algo sobre pre pandemia”, señaló el ejecutivo.

Sin embargo, Saval señaló que llegar a las tasas que se veían previo al 2019 va a ser muy dificil, debido al riesgo que existe en el país, y enfatizó que la eventual recuperación de los niveles prepandemia dependerá de una serie de variables tanto internas como externas que influyen en el mercado. 

“La expectativa es que la recuperación de la inflación pueda impulsar la confianza en el mercado, incentivando la inversión y revitalizando las diversas subindustrias, especialmente en el sector inmobiliario. Este aumento de la inversión, junto con otras medidas económicas, podría contribuir a la reducción de las tasas de interés, facilitando así un retorno a niveles similares a los prepandemia”, concluyó Francisco Saval.