El boom de las minibodegas: espacios disponibles suben en más de 100 mil m2 y se prevé un crecimiento del mercado de dos dígitos para 2025

El mercado de las minibodegas está en plena etapa de crecimiento, y hasta la fecha, todo indica que la tendencia para este y los próximos años estará enfocada en continuar esta senda de expansión. Los altos niveles de densificación en Santiago, sumado al auge de los emprendimientos y el boom del ecommerce tras la pandemia han intensificado tanto su demanda como su inventario. Y en el medio de un escenario en el que las empresas miran con mejores expectativas el futuro económico, se prevé que dentro de los próximos tres años este mercado reporte un crecimiento de hasta un 15%.  

De acuerdo al último reporte de minibodegas elaborado por Colliers con cierre al segundo semestre de 2022, la tasa de vacancia aumentó de un 14,7% durante el 1S de 2022 a un 17,6% durante los últimos meses del año pasado. Y aunque este último índice reportó un incremento debido, en gran parte, a la liberación de superficie en la zona centro y sur de Santiago y a alzas del dólar que "han traído como repercusión disminuciones en las importaciones de pequeñas pymes o e-commerce", desde la empresa señalaron que "se debiese absorber durante el primer semestre del 2023". 

En tanto, el inventario acumulado alcanzó una superficie útil de 250.443 m2 que, de acuerdo a la firma de servicios inmobiliarios, refleja el alto ingreso anotado durante el último período. De esta manera, el crecimiento anual de las minibodegas en los últimos 5 años ha sido de un 11,9%, es decir, el inventario acumulado pasó de 140.000 m2 en 2018 a 250.000 m2 en 2022.

Y si bien, durante el último semestre no se registró el ingreso de nuevos proyectos -ya que estos se encuentran todavía en etapa de construcción- debiesen hacerlo en los próximos períodos. Fernando Márquez de La Plata, subgerente de estudios de Colliers, indicó que "debido a esta falta de ingresos, se espera la tasa de vacancia debiese tender a la baja durante este año". 

En cuanto a los valores de arriendo, el precio promedio se ubica en 0,420 UF/m 2 y la zona oriente de la RM presenta el mayor precio promedio con 0,48 UF/m2. Mientras que respecto de la participación de mercado, la zona norte de la capital registra un 43,5% del total de la superficie arrendable, seguido por la zona centro con un 40,1%. Y le siguen la zona oriente con un 10,8% y la zona sur con un 5,6%.

"A nivel general, el mercado de minibodegas es un mercado en vías de crecimiento y maduración", dicen desde Colliers. Y proyectan que durante el 2023 los precios crezcan levemente, manteniéndose en torno a las 0,42 – 0,43 UF/m2 promedio.

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Crecimiento de dos dígitos para 2025

Actualmente, existen diversos formatos y tipos de mini bodegas, que pueden ir desde los 1 m2 hasta 30 m2 o más, y algunas contemplan tecnología como llaves electrónicas y zonas de espera con equipamiento, entre otros. Y desde la empresa de servicios inmobiliarios creen que la demanda para los próximos períodos se concentrará en aquellas mini bodegas de baja superficie, es decir, entre los 1 – 5 m2 y que están ubicadas en zonas de alta densificación.

"Se espera que para los próximos 5 años el mercado continúe con la tendencia al alza en la producción de nuevos centros, los cuales algunos de estos ya se encuentran en construcción y otros en fase de permisos", dice Márquez de La Plata. Y agrega que al 2025 podría existir un crecimiento de cerca del 10-15% de los m2 disponibles actualmente.

Por otro lado, se prevé que se sigan desarrollando nuevos proyectos "ubicados en zonas céntricas donde la demanda sea constante".

De acuerdo al subgerente de estudios de Colliers, esta nueva superficie se concentraría tanto en proyectos aislados de minibodegas como en proyectos mixtos, "tal como se viene haciendo hace algún tiempo, principalmente en el sector oriente, como por ejemplo en el Núcleo Los Trapenses".