Mauricio Varela, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios: “La permisología se ha transformado en uno de los grandes dolores de la industria”

Este último tiempo los ojos han estado sobre la industria inmobiliaria, que tras varios meses de indicadores negativos comienza a mostrar una leve tendencia a la mejoría en sus ventas en la primera mitad de 2023.

“Estamos en un punto de inflexión. La lógica detrás de esto sería que empezó a bajar la inflación y llegamos a un equilibrio macroeconómico. Una gran lección que sacamos es que la pérdida de estabilidad genera mucho daño en nuestra industria”, señaló Mauricio Varela, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

A pesar de los “brotes verdes” que comenzó a presentar la industria inmobiliaria, el presidente del gremio no dudó en destacar que a largo plazo el rubro se podría enfrentar a distintos problemas, como la demora en la entrega de permisos y la “escasez” de terrenos que existe en el país.

“Estamos de acuerdo con que haya regulación, pero estamos buscando una que sea eficiente”.

“Vemos luz al final del camino. Durante 2024 debiéramos comenzar a ver crecimiento, pero no vamos a llegar rápidamente al nivel que teníamos previo al estallido social”.

- ¿Cuáles son sus expectativas para este año?

- Estamos viendo un cambio de tendencia, brotes verdes o luz al final del camino, como quieran llamarlo. Durante 2024 debiéramos comenzar a ver crecimiento, pero no vamos a llegar rápidamente al nivel que teníamos previo al estallido social. Las ventas de vivienda nueva durante 2019 fueron de aproximadamente UF 136 millones en la Región Metropolitana. Según cifras de Toc Toc, para este año se esperan UF 90 millones, el próximo creemos que se pueden vender entre UF 100 millones y UF 110 millones, y para 2025 esperamos llegar a los UF 120 millones.

- ¿Cómo ve el panorama de la permisología en Chile?

- La permisología se ha transformado en uno de los grandes dolores que tiene la industria. Nuestra lectura es que la permisología hoy día es lenta, se demora más de lo que debiera y está descoordinada. Los proyectos inmobiliarios se someten a distintas instancias de regulación y, en general, esta situación no está bien coordinada entre los entes del Estado. Entonces, los plazos son cada vez más largos y los proyectos se someten a ciertas incertidumbres que obviamente son perjudiciales para la inversión. Estamos de acuerdo con que haya regulación, pero estamos buscando una que sea eficiente.

- ¿Qué características debiera tener esa normativa?

- No tenemos una propuesta única para resolver este problema, pero sí hemos conversado con el Ministerio de Vivienda. Primero, hay que partir por cumplir los plazos que dispone la norma, y que el proceso de revisión sea de acuerdo a lo que dice ésta. Con el tiempo se debería ir perfeccionando las distintas normativas, de manera que operen bien y funcionen. El exceso de burocracia en los permisos es un riesgo, ya que termina siendo un cuello de botella cuando alguien está buscando inversión.

Escasez de terreno

- Distintas entidades de la industria han comentado que el alza de precio de la vivienda se debe al aumento del valor de los terrenos, ¿cómo ve usted este escenario?

- Este es un problema complejo. Primero se nos empezó a hacer escaso el suelo en la periferia de la ciudad y después se comenzó a consumir el suelo que tenía norma para altura. Hoy se ha hecho muy difícil poder generar regulación que permita mayor construcción en altura. La planificación de la ciudad está al debe en Chile, y es una de las razones de por qué las viviendas han subido tanto de precio en los últimos diez años, fundamentalmente por falta de normas.

- ¿Qué han planteado al respecto a las autoridades?

- Lo hemos conversado. Es un tema que tiene en parte una escala municipal, pero hay veces que requiere una mirada de ciudad, entonces tiene un grado de complejidad bastante alto. Las autoridades en general están más enfocadas en los problemas de corto plazo, y la planificación urbana es un problema complejo de mediano y largo plazo. Hace mucho rato que vemos que el tema se viene complejizando y no lo hemos podido abordar bien.

- ¿Cómo se relaciona esta situación con el déficit habitacional?

- El déficit es como un síntoma de este problema y las autoridades están súper enfocadas en ese síntoma, hay una urgencia y ellos la están trabajando, pero no estamos atendiendo el problema completo. Es razonable que la autoridad se enfoque en el déficit habitacional, pero no debiera ser la única preocupación. Hoy está muy escaso el suelo para producir viviendas de este tipo y como no tenemos una regulación, no se puede generar regulación solamente para la vivienda de subsidio.

- En relación al caso Fundamenta, ¿qué lecciones sacó la industria?

- Para mí una lección importante es la gestión del proyecto respecto a las comunidades aledañas, eso es crucial. Cuando se parte la idea del proyecto se debería trabajar con los stakeholders, con las comunidades y la autoridad municipal. Yo entiendo que ahí se hizo un trabajo, pero los problemas que tuvieron después grafican que algo pasó y no quedó bien. En la medida que uno trabaje con las comunidades respecto al proyecto que se va a hacer, se puede mitigar el riesgo de que haya una traba a futuro que signifique más gasto.