Los proyectos y desafíos de la inmobiliaria chilena que se dedica a rehabilitar edificios y transformarlos de oficinas a viviendas

En 2020, los hermanos Tomás, Simón y Joaquín Duch Salas decidieron independizarse, ser socios y formar una inmobiliaria. Cada uno tiene amplios conocimientos del mercado del ladrillo y el cemento desde su área de práctica profesional, y decidieron apostar por un nicho que -hasta ahora- está poco explotado en Chile: la rehabilitación de edificios, específicamente, transformar inmuebles de oficinas para ser usados como habitacionales.

La firma ya tiene dos proyectos operativos y alista uno nuevo en el tradicional barrio Parías-Londres en el centro de Santiago, donde se rehabilitarán dos edificios de oficinas para ser transformados en viviendas y hotel.

Simón y Tomás son ingenieros comerciales. El primero, en sus inicios trabajó en Banmerchant y luego en el equipo de inversiones inmobiliarias de MetLife Chile; el segundo apuntó a las áreas de contabilidad, finanzas y también a la construcción, pasando por PWC e Inmobiliaria Manquehue. Joaquín es arquitecto y partió laburando en Colliers en proyectos de habilitación de oficinas. Luego pasó por JLL y la Inmobiliaria Sencorp, donde fue subgerente de Desarrollo de Negocios. Se sumó como director de Cassá Estudio el patriarca, Juan Duch, socio fundador del grupo Gastronomía y Negocios, dueño de varias cadenas de restaurantes como Doggis, y cuyo control fue adquirido por la gigante estadounidense Carlyle en 2017.

“Por ahora nuestro enfoque ha estado en generar activos para la renta. Siempre respetamos la arquitectura que trae cada edificio y luego la ponemos en valor”.

“Todos los socios tenemos un background inmobiliario. La compañía nació después de que dos de los tres socios vuelven de Londres y Madrid, donde fueron a estudiar masters en Desarrollo Inmobiliario. En Europa vimos como las ciudades están vivas, son dinámicas y donde no es necesario tener que botar un edificio para poder crear algo nuevo. Aquí vimos y entendimos que el modelo de reconversión de edificios era una realidad y donde ya existía un mercado maduro. Por otro lado, en Chile no se estaba atendiendo esta área, por lo tanto, decidimos atenderla”, explica Joaquín Duch.

Y agrega: “Nuestro foco está centrado en la reconversión de edificios para luego dejarlos bajo un modelo de renta residencial tipo multifamily. La idea es llegar a los 500 departamentos en un plazo de tres a cinco años. Actuamos como gestor inmobiliario y hacemos todo el trabajo. En paralelo, buscamos inversionistas para desarrollar y luego quedarse con los activos”.

-¿Qué ha sido lo más complejo a la hora de llevar adelante la transformación de, por ejemplo, un edificio de oficinas a vivienda?

-Lo más complejo es la tramitación de los permisos. Los tiempo son muy largos, ya que se debe pasar en muchos casos por el Consejo de Monumentos Nacionales, Seremi Minvu y DOM (Dirección de Obras Municipales). Además, no se pueden presentar los permisos de forma simultánea, sino que hay que ir paso a paso. Es un expertise que muy pocos tienen en Chile y, en caso de no tenerlo, puedes tarde muchísimo en sacar un permiso. Y, a pesar de tenerlo, es un camino largo. En nuestro último proyecto tardamos 18 meses aproximadamente en sacar el permiso de edificación. También tiene las complejidades de construcción como la continua alza de costos o los imprevistos relacionados a refuerzos estructurales por métodos constructivos antiguos: encontrarnos con adobe es muy común aquí.

-Se habla mucho de que los costos son altos y no sería rentable.

-Es verdad, es muy difícil encontrar un proyecto rentable. Nosotros hemos evaluado más de 120 edificios a la fecha y cuesta mucho encontrar una oportunidad a buen precio, en un estado estructural optimo y bien ubicado. Creo que si no estas 100% dedicado a esto es muy difícil encontrar una oportunidad. Por ejemplo, nosotros tardamos un año en encontrar nuestro primer proyecto. Por otro lado, los costos de construcción son cercanos a los de un proyecto nuevo, por lo que comprar barato es la clave. En resumen, diría que sí son rentables solo si ya has podido afinar el ojo y sabes a qué precio comprar, en que ubicación y si sabes analizar el estado de la construcción.

-¿Cuántos proyectos han concretado y cuántos tienen en carpeta?

-Hemos terminado dos proyectos que ya cuentan con su recepción final y están en operación. Estamos ad portas de comenzar la reconversión de un tercer proyecto. Al mismo tiempo seguimos analizando y buscando nuevas oportunidades constantemente.

Sin embargo, no solo analizamos proyectos propios si no que el expertise que hemos ganado nos ha abierto las puertas a que distintos fondos, inversionistas o compañías de seguro nos contacten para analizar sus activos y hacerles un llave en mano.

-¿Debieran incorporarse cambios normativos para que más inversionistas se sumen a la recuperación de edificios patrimoniales?

-Así es, existen muchas complejidades que limitan la reconversión de estos edificios. Hay mucho tema técnico que traba los proyectos, y que te vas dando cuenta a medida que presentas proyectos. Lo otro es que se generen incentivos, ya sean tributarios o desde la DOM, donde le den prioridad en la revisión de manera de acelerar los plazos de permisología.

-¿Los proyectos que ustedes realizan son para renta o los venden a inversionistas?

-Por ahora nuestro enfoque ha estado en generar activos para la renta. Somos muy preocupados, siempre respetamos la arquitectura y diseño que trae cada edificio y luego la ponemos en valor. De esta forma logramos espacios que no existen en el mercado y por los cuales existe un público que está dispuesto a pagar un poco más.

Adicionalmente, creemos que mantener un edificio para la renta (tipo multifamily) es la mejor forma en que un edificio puede mantener su valor en el tiempo ya que el propietario esta incentivado en mantener su rentabilidad y ésta se logra ofreciendo el mejor producto posible.