La atractiva utilidad que han evidenciado las propiedades en los últimos años ha impulsado a los desarrolladores inmobiliarios y fondos de inversión a poner sus fichas en el negocio de renta residencial en Chile. Primero fue la Región Metropolitana y ahora -ante el alza en el valor de los terrenos en la capital- la mirada está puesta en regiones, tanto en el norte como en el sur del país.
Los también llamados edificios multifamily son inmuebles de un solo dueño o inversionista institucional, orientados a la renta de las múltiples unidades habitacionales que los componen. Con ellos se busca satisfacer la demanda de aquellas personas que no pueden o no quieren comprar una propiedad. Por lo general son jóvenes, estudiantes y extranjeros.
"Por las características de este tipo de activo de renta es más fácil de replicar en otras ciudades, a diferencia de otros activos de renta. Sobre todo, si en esas comunas también hay importantes déficits de vivienda (demanda insatisfecha). Además, la disponibilidad de terrenos es mayor y a menor costo que en la Región Metropolitana", dice Felipe Bertolino, Research Consultant de JLL Chile.
Juan Pablo Amenábar, gerente del Área de Multifamily y HTL de Colliers, dice que las principales ciudades en donde se podría propiciar el desarrollo y operación de proyectos de renta residencial, son Antofagasta e Iquique en la zona norte, dado el dinamismo que ha experimentado el negocio minero en el último tiempo. Agrega que Viña del Mar y Concepción representan otros posibles polos de desarrollo para este formato, principalmente por el atractivo que representan como ciudades para establecerse.
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El fundador de Kayco International, Marcos Kaplún, complementa que ahora los compradores de multifamilly han puesto sus ojos en provincias donde, dice, se consiguen precios de terrenos más baratos y, por ende, se pueden cobrar arriendos más económicos. "Ya están en Iquique, Antofagasta, La Serena, Viña del Mar, Concón, Rancagua, Talca, Concepción y Puerto Montt", afirma el experto.
"Vemos que el acceso al arriendo no es está encapsulado en Santiago, sino que es una realidad en todo Chile, en un contexto de déficit habitacional importante. En ese sentido, el que haya demanda de viviendas de renta a nivel nacional es una oportunidad para el segmento multifamily que, además, cuenta con todas las condiciones para hacer frente a dicha necesidad", destaca Carlos O'Rian, presidente de KMA Asset e ICalma Inmobiliaria.
Dice que, en general, los proyectos multifamily se concentran en ciudades con mayor cantidad de habitantes y, por lo tanto, mayor demanda, pero también se pueden dar casos en comunas más pequeñas por situaciones puntuales, como características laborales o educacionales.
Alfredo Alcaino, socio de Assetplan, dice que la preferencia por arriendos va a seguir en aumento debido a factores culturales y sociodemográficos. "En un comienzo se desarrollaron en Santiago, pero estamos viendo mucho interés de inmobiliarias e inversionistas en desarrollar este tipo de edificios en regiones. Nos han contactado para que asesoremos en el diseño y evaluación de proyectos en Antofagasta, La Serena, Viña, Chillán, Concepción, Temuco, Puerto Varas y Puerto Montt", afirma el directivo, quien añade que el teletrabajo va a empujar el desarrollo de multifamily en regiones, ya que muchos optarán vivir en distintas ciudades y teletrabajar desde ahí.
"Es más, en Assetplan estamos contratando muchas personas bajo la modalidad 100% remoto, algunos para teletrabajar desde regiones. Hoy estamos administrando a quienes tienen desde una propiedad en las principales regiones y tenemos alianzas para invertir en Antofagasta y Concepción, entre otras", señala.
Agustín Palacios Bacqué, gerente general de Real Assets, dice que la oferta de arriendo en ciudades del sur, como Puerto Montt, por ejemplo, no tiene prácticamente oferta de arriendo o es muy baja. "Los precios de compra de unidades son bastante más bajos que los departamentos de renta en Santiago, por ende, la rentabilidad tiende a ser mayor y más atractiva de lo que es la renta inmobiliaria en la Región Metropolitana, en general", señala el directivo, quien destaca que, al conseguir mejores precios de terrenos está la posibilidad de salir con productos más baratos.
"Nosotros en particular estamos desarrollando un edificio de 200 unidades en el centro de Puerto Montt y está enfocado a la venta a family office o inversionistas están buscando renta inmobiliaria. Acá el modelo sería diferente a lo que se observa en Santiago donde se venden a una sola firma, entonces estamos comercializando paquetes de unidades (10 a20) a distintos multifamily o inversionistas que se dedican a la renta inmobiliaria residencial", destaca.
El modelo en Santiago
Según los expertos, la expansión de este modelo de negocio a regiones se debe, principalmente, al alza en el precio del suelo en Santiago y a las mayores restricciones para la construcción de edificios.
"Claramente están dentro de las principales razones, pero también que ya es un modelo con resultados a la vista. Si bien todo proyecto tiene un riesgo asociado, con experiencia por parte de los desarrolladores en este modelo de negocio el riesgo se reduce. Y en todos los proyectos la ubicación es importante, por lo tanto, es de esperar que estos nuevos desarrollos que se mencionan sean en sectores ya consolidados en ciudades fuera de la Región Metropolitana", dice Felipe Bertolino de JLL Chile.
"Sin duda la escasez de suelo, las restricciones normativas y la dificultad para desarrollar proyectos con buena perspectiva para multifamily, ayudan a que los inversionistas miren alternativas, pero todo debe ir seguido de una correcta demanda por arriendos para que el modelo funcione", dice Juan Pablo Amenábar de Colliers.
Pese a todo, el experto destaca que el desarrollo del modelo sigue siendo a tractivo en la capital. "El mercado multifamily aún no es lo suficientemente profundo, por lo que aún hay espacio para proyectos de renta que se comporten bien y entreguen una correcta e interesante rentabilidad. Aún vemos espacio para que ingresen nuevos proyectos, ya que el mercado sigue siendo incipiente en esta clase de activos", afirma.
Según los datos que manejan, hoy en día se están mirando con buenas perspectivas comunas más pericéntricas tales como cerrillos, Conchalí, La Cisterna, ya que tienen una buena conectividad por la red de metro, buen nivel de equipamiento, y son una buena alternativa para quienes buscan arrendar.
Felipe Bertolino añade que un punto importante para este tipo de activos es la conectividad: todas las comunas que cuentan con Metro corren con ventaja. "Por algo la mayor concentración de mercado se encuentra en Santiago Centro e Independencia (zona centro de la Región Metropolitana). A lo anterior, se suma la factibilidad normativa de edificios con un número atractivo de unidades, como actualmente lo son Estación Central, San Miguel, La Cisterna y La Florida, por ejemplo, que por algo también es donde se concentra la mayor cantidad de proyectos en desarrollo de este tipo de activos", afirma.
El experto destaca que el cap rate promedio de este tipo de activos se ubica en torno al 4% aproximadamente, pero va desde el 3% al 7%, dependiendo de varios puntos relevantes.
"Todavía hay mucho espacio porque hay una cantidad importante de demanda por vivienda insatisfecha (déficit de vivienda). En Chile, la cantidad de unidades bajo el formato de multifamily recién llega al 0,2% del total, y se espera que para el 2024 esta cifra recién se ubique en torno al 0,4%. En Estados Unidos, por ejemplo, donde el multifamily ya es un mercado maduro, a la fecha esta cifra se ubica en el 3,1% aproximadamente", dice el ejecutivo de JLL Chile.
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