Fisco pide inédita rebaja de indemnización tras expropiar terreno de Bodegas San Francisco en Maipú

El Fisco de Chile, a través del Consejo de Defensa del Estado (CDE), inició un inédito litigio tras detectar que, a su juicio, se estaría pagando a Bodegas San Francisco un valor superior al correspondiente por una expropiación parcial en un terreno de su propiedad, para el desarrollo del enlace vial Ruta 78-68, en Maipú.

En diciembre de 2021, el Fisco dictaminó (por medio de un decreto firmado por el ministro de Obras Públicas de ese entonces, Alfredo Moreno) la expropiación del lote de terreno Nº 37, Kilómetro 3.627,20 al kilómetro 4.037,70 en Maipú, con una superficie de 42.963 metros cuadrados. La comisión de peritos encargada de tasar el paño fijó el monto provisional de la indemnización en $ 2.420 millones.

El terreno en cuestión es parte del inmueble denominado Lote A Hijuela N 2 del ex Fundo La Farfana de unas 29,27 hectáreas, cuyo propietario, según el SII, es Bodegas San Francisco Ltda. 

La empresa solicitó en varias ocasiones al tribunal que lleva el proceso expropiatorio parcial el giro del cheque a su favor; la última vez fue a principios de diciembre del año pasado.

No obstante, el pasado 6 de enero, el CDE presentó una demanda de reclamo de monto de indemnización por expropiación en contra de la empresa de bodegaje, considerado el mayor operador de almacenamiento logístico del país. En concreto, el consejo pidió a la justicia que rebaje el monto definitivo de la indemnización que ha de pagarse por el lote N°37 a la suma de $ 8.900 por metro cuadrado de terreno, lo que hace un total de poco más de $ 382 millones.

“El monto determinado como indemnización provisoria por la comisión nombrada para tales efectos, no representa, en cuanto al ítem terreno se refiere, el daño patrimonial que efectivamente fue causado al expropiado con motivo de la expropiación, resultando absolutamente sobrevalorado. Lo anterior ya que la comisión tasadora no tomó en consideración las fuertes restricciones normativas que gravan el inmueble expropiado”, dijo el CDE. “Es decir, el terreno se tasó en mucho más que su valor de mercado”, añadió.

El consejo sostuvo que el paño expropiado tiene una serie de restricciones normativas que lo gravan de tal forma que “se vuelve un bien que no es apetecido por el mercado”, aseguró, por lo que, a su juicio, se debe aplicar un coeficiente de ajuste que en este caso es del 20%.

El organismo detalló que el lote en cuestión es parte de un predio ubicado en un área de extensión urbana de la comuna de Maipú, que se emplaza en una zona de riesgo por inundación recurrente y afecto a utilidad pública por la apertura de una nueva vialidad, como Camino La Farfana, Camino el Descanso y Costanera Interior.

“No se encuentra urbanizado. Presenta uso agrícola, con plantaciones comerciales de uva de mesa y ciruela. Carece de posibilidad de desarrollo inmobiliario habitacional”, aseguró el CDE.

A su juicio, estas consideraciones normativas restrictivas no fueron ponderadas adecuadamente por la respectiva comisión de peritos (compuesta por Carmen Gatica, Lilian Nahuelhual y Claudia Marzullo), lo que conllevó a que la tasación del terreno expropiado fuese por sobre el valor de mercado del mismo.

Luego, detalló que la comisión decidió asignar un valor de $ 51.000 el metro cuadrado de terreno, habiendo ponderado las condiciones de ubicación respecto de los valores de referencia. “Es en este punto donde la comisión comete su error, ya que no ponderó que a diferencia de los valores referenciales, el lote expropiado N° 37 tiene una serie de restricciones normativas que disminuyen considerablemente su valor”, insistió.

El CDE sostuvo que, lo correcto es que dada las fuertes restricciones que afectan al lote mencionado, se practique un fuerte ajuste negativo al valor de terreno. "Lo que debe aplicarse en este caso es la circular N°10 del año 2006 del SII, determinando que el valor del lote de terreno es de un 20% del valor comercial de la zona, estableciéndose de esta forma que el precio de mercado del inmueble expropiado es de $ 8.900 el metro cuadrado, lo que multiplicado por la superficie expropiada de 42.963 m2, arroja un total de $382.370.700", dijo el consejo.

Y añadió: “El patrimonio de los expropiados quedará en condiciones bastante mejoradas respecto de su situación anterior, de pagarse los montos por metro cuadrado de terreno que tasaron los peritos de la referida comisión, situación que resulta del todo inaceptable. Es por ello que sólo acogiéndose esta reclamación se podría evitar el señalado enriquecimiento injusto por parte del expropiado”.