Felipe Swett, gerente general de Asset AGF y el negocio de los multifamily: “La crisis social y la pandemia las hemos pasado mejor que otros activos inmobiliarios”

Desde que compraron su primer activo en 2013, Asset Chile ha ido posicionándose como el principal actor en el aún incipiente segmento de los multifamily, negocio de edificios residenciales con foco exclusivo en renta, manejados por un operador.

En 2012, la administradora comenzó a levantar un fondo cuyo plazo es hasta 2035, que ya tiene siete edificios en operación y otros 14 promesados con diversas inmobiliarias, de los cuales tres se recibirán este año. El plan es totalizar 35. Ya tienen activos operando o promesados por más de US$ 500 millones, pero se estima llegarán a los US$ 1.000 millones.

Desde que partieron –cuando adquirieron un edificio a inmobiliaria Paz en Santa Isabel 55-, han ido profundizando su conocimiento en este negocio. Este “no es solo arrendar un departamento”, dice Felipe Swett, gerente general de Asset AGF, quien subraya que “el negocio consiste en dar un servicio integral” que considera, por ejemplo, que los edificios se vean como nuevos siempre, para lo cual ya han realizado remodelaciones a sus inmuebles más antiguos.

Una decisión clave que tomaron fue crear Blue Home, una empresa del fondo donde trabajan del orden de 150 personas. Esta se encarga de las distintas tareas que implica el negocio: colocar los arriendos, efectuar la cobranza, mantener la comunidad, realizar las mantenciones e inversiones. También es la que está impulsando la digitalización del negocio.

“Parte de las ventajas de este fondo, es que como nosotros ya operamos siete inmuebles, y tenemos planes de llegar a un total de 35 edificios, contamos con suficiente escala para entregar un mejor servicio a los arrendatarios y poder invertir en los activos. El core de nuestro negocio es entregar un muy buen servicio a los arrendatarios y mantener la calidad de nuestros inmuebles. Estas dos cosas se tienen que traducir en mayores ingresos y eficiencia en costos”.

- ¿Cómo ven el desarrollo de este mercado y cuál es la percepción que existe?

- Así como los inversionistas se han dado cuenta de que la clase de activo es buena desde el punto de vista de la inversión, los arrendatarios han ido conociendo el beneficio de vivir en edificios con la operación integrada y un solo dueño. Hay una percepción en los inversionistas de que el negocio es rentable, y resiliente, pero ambas cosas dependen mucho de la calidad de la operación, que es lo que hacemos a través de Blue Home. La crisis social y la pandemia las hemos pasado de manera mejor que otras clases de activos inmobiliarios.

- La pandemia ha dejado más gente cesante y baja de ingresos, ¿cómo les afectó a ustedes?

- Nosotros entregamos facilidades a nuestros arrendatarios para que la gente que quisiera seguir arrendando con nosotros, lo pudiera hacer. Llegamos a acuerdos con muchos arrendatarios que necesitaban tiempo para pagar. Si bien hubo muchas personas que pidieron terminar su contrato anticipadamente, nos vimos beneficiados por gente que estaba pagando más en otros departamentos -más grandes o en otras comunas-, y que llegaron con nosotros.

- O sea no hubo una caída fuerte en la demanda…

- La ocupación promedio del 2020 fue 94,2%, un poco menor a nuestro objetivo de estar por sobre 95%. Partimos el año con buenas ocupaciones a pesar de la crisis social, luego hubo un bajón que nos llevo a niveles del 91% en el peor momento, porque además hubo que adaptarse a arrendar online, pero ya el último trimestre del 2020 alcanzamos tasas de ocupación cercanas al 96%. Esto es resultado de un trabajo y aprendizaje constantes. No hay fórmulas mágicas.

- ¿Cómo evalúan el mercado? Porque se ve que las ventas de departamentos son más difíciles...

- Estoy sorprendido de lo resiliente que fue el sector inmobiliario en general. Las inmobiliarias se adaptaron rápido, si bien el volumen de ventas bajó, los precios no retrocedieron demasiado, porque probablemente hay razones estructurales –como la escasez de suelo y mayores costos y regulaciones- que lo explican. Para este año, hay incertidumbre asociada a todos los procesos políticos, que a mi juicio se han ido encausando razonablemente bien y creemos, por tanto, que este año será sin duda mejor que el año pasado, con precios de venta al alza, y con precios de arriendo que se recuperan de manera paulatina.

- Los multifamily requieren escala para operar, ¿cómo ven toda la discusión que se ha dado en torno a grandes torres de Estación Central?

- Nosotros intentamos ser lo contrario de lo que representan esas grandes torres. Aunque el multifamily requiere una escala adecuada para entregar un buen servicio, tratamos de que nuestros proyectos tengan escala humana. Por ejemplo, este edificio donde estamos –junto a la Estación Mapocho- tiene 300 departamentos, no es un edificio chico, pero tiene un hall de entrada amplio, espacios comunes amplios, pasillos más anchos, hartos ascensores, un lindo jardín interior, azoteas bien habilitadas, etc. Nosotros queremos edificios relativamente grandes, sí, porque eso permite invertir en los activos y entregar un buen servicio, pero hay que hacerlo con el diseño adecuado.

- ¿Por qué?

- Porque arrendar un departamento conlleva entregar una serie de servicios, y esto es lo central del negocio, y también porque es esencial que nuestras operaciones se inserten bien en la comunidad. Nosotros estamos interesados en potenciar los barrios, cuando vamos a desarrollar un proyecto, nos presentamos a la municipalidad, a los vecinos, porque nos vamos quedar por muchos años. Es decir, no compramos y nos vamos, somos vecinos para siempre. Tanto es así, que tenemos planes de relacionamiento en nuestros barrios.

- ¿Y qué rol pueden jugar ustedes en todo el tema del déficit habitacional?

- La vivienda es un bien de primera necesidad. Hay razones estructurales por las que el negocio de arriendos se ha visto, y se va a ver, favorecido, que van más allá del déficit de vivienda. Cómo se inserta en el mercado del arriendo el multifamily: entregando un mejor producto y servicio. El 99% de la oferta disponible para arriendo es de inversionistas que compraron una unidad y que solo pueden ofrecer un departamento, pero nosotros podemos ofrecer una experiencia de arriendo distinta, que incluye el departamento, espacios comunes, servicios y buena comunidad.

- ¿Ven riesgos en el negocio?

- En aspectos del negocio mismo no veo riesgos de sobreoferta, porque van a ingresar unidades como las de un período normal. Aunque están apareciendo más edificios multifamily, no se está construyendo más a nivel consolidado. Puede que este año el mercado supere los 100 edificios de este estilo, pero aún es una porción pequeña para el mercado global de los arriendos. Nos nutrimos de la creación de familias nuevas, que requieren viviendas por distintos motivos, esa tendencia no va a cambiar. El potencial del multifamily es enorme y la calidad del servicio está siendo cada vez más importante. Esto no se trata de arrendar un departamento chico en el centro.