Cuatro miradas al mercado de oficinas en Santiago: sube demanda y precios por la vuelta a la presencialidad y sigue el éxodo desde Santiago centro

Las intermediadoras Colliers, Cushman & Wakefield, JLL y GPS Property proyectan un positivo cierre de año para el mercado de oficinas de alto estándar en la Región Metropolitana, con una mayor demanda por espacios de trabajo en el sector oriente de Santiago, en desmedro del centro de la capital, que sigue con un éxodo de inquilinos.

Colliers: “Hemos visto que la mayoría de las empresas han puesto fin al teletrabajo y trabajo hibrido”

Matías Bucci, subgerente del área de Estudios de Colliers, destaca la caída en la vacancia de oficinas clase A+/A (de alto estándar) hasta 10,7% en el primer semestre de 2024, manteniendo la tendencia a la baja observada en el último tiempo, dado principalmente por aquellas empresas que se volcaron al teletrabajo durante y post pandemia y que hoy en día están retomando paulatinamente el modo presencial.

“Vemos muy probable que la tendencia de disminución de la vacancia continúe durante los próximos periodos, esperando que la vacancia promedio al cierre de año ya esté por debajo del 10%. De todas formas, vale la pena destacar que los submercados más consolidados ya cuentan con vacancias por debajo del 10%, observándose en El Golf una vacancia del 9,2%, en Nueva Las Condes de 5,6% y en Nueva Apoquindo de 8,1%”, destacó el experto.

¿El motivo? “Hemos visto que la mayoría de las empresas han puesto fin al teletrabajo y trabajo híbrido. Por otro lado, hemos visto un aumento en la superficies requeridas por las empresas, priorizando tener espacios colaborativos más grandes, entre otros”, dijo.

Explicó que el valor promedio se ubica en 0,48 UF/m2, manteniéndose a nivel general relativamente estable en estos últimos periodos, pero mostrando señales de recuperación en mercados consolidados como El Golf y Nueva Las Condes.

“Los precios comenzaron a subir en nueva Las Condes y el Golf. Son los submercados más demandados y, por lo mismo, los que se recuperaron con mayor rapidez de las consecuencias que dejó la pandemia”, dijo Cristóbal Laso, gerente del área de Oficinas de Colliers.

“Si bien se espera que los precios se mantengan, creemos que los submercados más demandados, que son por defecto los que están actualmente con vacancias bajo el 10% podrían presentar aumentos en los precios”, añadió.

Bucci dijo que, actualmente, hay seis edificios en construcción de clase A+/A, todos ubicados en el sector oriente, sumando un total de 85.000 m2 aproximados. “Si bien es una producción considerablemente más alta que la de los últimos tres años, no se acerca ni a un tercio de la producción anual de oficinas previo a la pandemia”, sostuvo.

Cristóbal Laso complementa: “A pesar de que sigue habiendo incertidumbre y los costos de financiamiento y construcción no del todo favorables, hemos visto interés por parte de algunos desarrolladores, inversionistas e inmobiliarias en la búsqueda de terrenos, por lo general cercanos a estaciones de metro para desarrollar proyectos de oficinas con uso mixto”.

Cushman & Wakefield: “No vemos que la vacancia baje del 10%, dada la llegada de nuevos proyecto”

“Si bien participamos de un mercado con mucho movimiento este año, por sobre todo de empresas con perfil corporativo, no vemos que la vacancia baje del 10%, dado que, con la llegada de nuevos proyectos, que ingresan 100% vacantes, la superficie disponible tenderá a aumentar”, sostuvo Felipe Riveros, líder de Brokerage de Oficinas de Cushman & Wakefield Chile, quien dijo que el mercado de arriendo de oficinas de alto estándar finalizó el primer semestre del año con una vacancia de 10,10%, equivalente a 175.448 m2, una caída anual de 10%.

Según sus cifras, un 63% de la oferta disponible se está arrendando con espacios previamente habilitados, con una tarifa que varía entre las 0,36 UF/m2 y 0,61 UF/m2. De esta manera, el valor promedio de alquiler disminuyó a 0,51 UF/m2, principalmente por una importante superficie que se desocupó en el submercado de Santiago Centro.

“La tendencia en los valores depende principalmente del sector; por ejemplo, en Santiago Centro debiera seguir a la baja, mientras que en Nueva Las Condes al alza. Esto, en respuesta de las dinámicas de demanda que hay por cada sector o submercado”, afirmó el experto.

Riveros añadió que, actualmente, los proyectos de edificios de oficinas Clase A en construcción suman 157 mil m2, de los cuales 15 mil m2 debieran entrar este año, correspondiente a los edificios Conecta Costanera en Providencia y la parte remanente de Switch en Las Condes.

Destacó además Urbana Center Apoquindo, emblemático proyecto de uso mixto sobre Av. Apoquindo, que tendrá inauguración en el primer semestre de 2025. Otro proyecto que también ingresará en una fecha similar será el Edificio Manquehue, en Nueva Las Condes.

“Todos estos nuevos edificios vienen siendo trabajados hace varios años, por lo que representan la materialización de una proyección anterior. El apetito siempre está, pero tras la pandemia se ha vuelto más cauteloso y menos especulativo, en el sentido que los desarrolladores prefieren mitigar riesgos y avanzar siempre y cuando aseguren de antemano una ocupación importante o un usuario ancla desde el inicio de operaciones”, sostuvo Riveros, quien estimó que la principal tendencia para lo que queda de 2024 es el avance hacia etapas finales de los nuevos proyectos y los grandes usuarios que opten por ocuparlos. “Son negociaciones que se darán precisamente en lo que queda del año. Vemos también que Nueva Las Condes continuará liderando la ocupación y la menor vacancia, fruto de su modernidad, servicios e importancia como polo empresarial”, afirmó.

JLL: “Proyectos que antes consideraban estar destinados a oficinas, hoy han sido cambiados a uso residencial”

Alessandro Piffardi, research & valuation Analyst de JLL Chile, proyectó que -para lo que queda de este 2024- el mercado de oficinas mantenga la tendencia observada en los últimos períodos, con niveles positivos de absorción neta, una disminución en la tasa de vacancia y precios estables.

El experto destacó que la vacancia del mercado de oficinas clase A cerró el segundo trimestre de este año con una tasa del 8,3%, con un valor promedio de 0,54 UF/m2.

“Si bien durante el segundo trimestre de 2024 hubo un leve aumento en los niveles de vacancia, la tendencia a la baja observada en los últimos periodos se debería mantener. Según el Reloj de Oficinas JLL, el mercado de oficinas se encuentra en la fase Mercado en Estabilización. Esta etapa, dadas las actuales condiciones económicas y de mercado, se estima que pueda extenderse también hacia el 2025”, explicó el experto.

En cualquier caso, manifestó que una vacancia en torno al 10% es una cifra “saludable”. “Si solamente estamos mirando este indicador, en ningún caso por sí mismo es un indicador que nos hable de un mercado depreciado, en el caso de Santiago”, aseguró el ejecutivo.

Sobre los precios, dijo que después de la pandemia por Covid-19, los valores de arriendo de oficinas de alto estándar ya experimentaron un importante ajuste en este proceso de estabilización del mercado, por lo que -sostuvo- no deberían observarse grandes cambios en el corto plazo.

Según el experto, hoy hay en desarrollo 10 iniciativas, que equivalen a 190 mil metros cuadrados. “Si los proyectos ingresan desocupados van a afectar la vacancia y los precios. El precio promedio ponderado del mercado se calcula sobre las oficinas vacantes, si ingresa un edificio completamente desocupado, probablemente lo hará con valores de arriendo por sobre el promedio de mercado por tratarse de un proyecto nuevo, entonces, debería presionar los valores al alza en algún submercado en particular”, destacó Piffardi.

Y sobre la construcción de nuevos proyectos para oficinas, sostuvo: “Existe una mejor disposición por desarrollo, pero aún hay mucha cautela para las decisiones de inversión. Si bien se han activado varios proyectos que llevaban algunos años en carpeta, hay que tener en consideración que algunos de estos han modificado su destino a habitacional. Es decir, que proyectos que antes consideraban estar destinados a oficinas, hoy han sido cambiados y destinados a uso residencial”.

GPS Property: “En Santiago Centro, se espera que continúe la devolución de espacios”

Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property, sostuvo que, durante el cierre del primer semestre de 2024, la vacancia del mercado de oficinas clase A/A+ se situó en un 9,6%, lo que representa un aumento en comparación con el cuarto anterior, cuando se encontraba en 9,2%.

En los últimos 12 meses, destacó que la reducción de la vacancia ha mostrado una desaceleración, con un retroceso del 7,9% en el espacio disponible, pasando de 278.442 m2 al cierre del segundo trimestre de 2023 a 260.092 m2 al final del segundo cuarto de este 2024.

“A pesar del incremento en la vacancia trimestral, el mercado ha mostrado una tendencia hacia la estabilización en los últimos 12 meses, manteniendo la vacancia por debajo de los dos dígitos. Esta tendencia marca un cambio después de un período de alta vacancia entre el primer trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2023, cuando el indicador alcanzó su punto máximo en el tercer trimestre de 2022 con un 12,3%. Si se mantienen las condiciones económicas actuales y no hay aumentos significativos en la oferta, es posible que la vacancia se mantenga por debajo del 10% al cierre de 2024”, aseguró.

El experto dijo que, en el segundo trimestre de este año, el precio promedio se mantuvo estable en 0,50 UF/m2 Sin embargo, precisó que el desacople de la vacancia entre corredores ha generado variaciones significativas: Santiago Centro presentó el precio más bajo del mercado, con una caída acumulada de 21,6% en los últimos cinco años, de 0,44 UF/m2 en 2019 a 0,34 UF/m2 en el trimestre actual, mientras de que Las Condes promedia 0,55 UF/m2.

“En Santiago Centro, se espera que continúe la devolución de espacios, lo que podría ejercer presión a la baja sobre los precios. En contraste, en el sector oriente, con una estabilización de la demanda de oficinas tras el retorno a la presencialidad en la mayoría de las empresas, los precios podrían mantenerse estables o incluso aumentar ligeramente debido a una menor oferta disponible”, proyectó el experto.

Sobre nuevos proyectos, sostuvo que las condiciones actuales de financiamiento siguen siendo adversas para la construcción de edificios y que la mayoría de los desarrollos en curso son obras iniciadas antes de la pandemia. “Sin embargo, si se mantienen los recortes en la Tasa de Política Monetaria (TPM), las condiciones de financiamiento podrían mejorar, incentivando nuevos proyectos en el futuro. Actualmente, el ciclo económico del mercado de oficinas indica desafíos importantes”, aseguró.