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Las Condes, Ñuñoa y Providencia son las comunas con más propiedades DFL-2 en el país

En total son más de 92 mil bienes raíces registrados ante el SII. Abogados advierten mayor carga de cumplimiento y costos para inversionistas.

Por: Sebastián Valdenegro

Publicado: Jueves 23 de septiembre de 2021 a las 20:30 hrs.

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Uno de los nudos en el trámite del proyecto que elimina o restringe una serie de beneficios tributarios son los cambios en los tratamientos especiales que favorecen a la construcción, como la limitación del DFL-2 a solo dos viviendas por persona natural, independiente de la fecha en que se compraron.

La normativa actual establece que los propietarios de viviendas económicas adquiridas hasta 2010 -con una superficie edificada no superior a 140 m2 y cumplan otros requisitos- tienen derecho a beneficios tributarios. Entre estos está la exención del impuesto de timbres y estampillas en la primera transferencia; el no pago del impuesto a las herencias y donaciones; una rebaja del 50% del gravamen a las herencias y donaciones en la segunda transferencia; y que los ingresos por arriendo no son consideradas renta y, por tanto, no pagan impuestos.

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Cifras entregadas por el Servicio de Impuestos Internos (SII) ante la consulta de un contribuyente dan cuenta de la ubicación de los inmuebles acogidos al DFL-2 a lo largo del país, como el hecho de que el 40% de las propiedades se concentra en tres comunas de la Región Metropolitana: Las Condes, Ñuñoa y Providencia.

Dentro de las diez principales comunas con roles ligados al DFL-2, ocho son de la Metropolitana, con Valparaíso y Antofagasta siendo las únicas capitales regionales (ver infografía).

El total país equivale a 92.879 propiedades, los que se emplazan en 81 comunas a lo largo del país. Si Las Condes, Ñuñoa y Providencia lideran con miles de bienes raíces, en el otro extremo los antecedentes del SII muestran que gobiernos comunales como Graneros, Melipilla, Penco, Quillota, San Vicente, Santa Juana y Talcahuano cuentan con solo una propiedad registrada con este beneficio.

Los datos, de todas maneras, no explicitan si los titulares de los roles de las propiedades las adquirieron antes o después del 2010, año en que comenzó a restringirse el beneficio para los bienes raíces comprados con posterioridad a dicho ejercicio.

A poner ojo

El socio de Villarroel, Lecaros y Aste, Christian Aste, asegura que es "indudable" que existen contribuyentes con cientos de inmuebles a su nombre que se benefician de las exenciones del DFL-2, pero enfatiza que la ley del 2010 abrió esa puerta al mantener ese tratamiento para las adquisiciones previas a ese año. "Esto cambia a partir de enero de 2022 y seguirá subsistiendo únicamente en favor de las personas naturales, pero por un máximo de dos viviendas".

Álvaro Moraga, socio de Moraga & Cía, señala que si bien el "abuso" de este instrumento terminó a partir de 2010, sí hay un estudio del SII de 2019 que cuantificó que un poco más de 20 contribuyentes eran propietarios de más de 2 mil inmuebles que usaban este régimen.

El abogado de Baker Mckenzie, Cristián Bonacic, señala que esto implicará un cambio para miles de contribuyentes que son pequeños inversionistas: "Los propietarios de tres o más viviendas acogidas a DFL-2 (antes de 2010) tendrán que empezar a declarar rentas, lo cual les impondrá distintas cargas de cumplimiento tributario".

Para Andrés Ossandón, socio del estudio Arteaga Gorziglia, la ausencia de registros contables en este tipo de contribuyentes -y en muchos casos de sus arrendatarios- y la dificultad práctica para una fiscalización efectiva, "podrían ser elementos que lleven a muchos de estos contribuyentes a no reconocer adecuadamente estos ingresos en su declaración de impuestos".

Mientras que Rodrigo Cabrera, de CBC Abogados, plantea que el fin del beneficio a partir de la tercera vivienda "implica un aumento en los costos directos en la mantención de los inmuebles, ya que en algunos casos dejarían de serles aplicables las exenciones o reducciones asociadas al pago de contribuciones".

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