Las propuestas para abordar la proliferación de loteos en predios del sur de Chile

En los últimos años se ha visto un aumento de las parcelas para vivienda o de agrado, especialmente en la zona sur del país, las que por ley solo pueden utilizarse para fines agrícolas, ganaderos o forestales.

Para abordar esta situación, el gobierno trabaja a toda máquina en un proyecto de ley y expertos y afectados proponen sus fórmulas que van desde cambios en la regulación vigente, hasta aumentar la fiscalización.

El Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) señala que en 2021 recibieron 19.541 solicitudes de certificación de proyectos de subdivisión de predios rústicos, 177% más que en 2020, en las regiones de La Araucanía, Los Ríos, Los Lagos, Aysén y Magallanes y la Antártica Chilena. Un alza que expertos explican por la interpretación de las normativas que los regulan.

Entre ellos, el decreto 3.516 de 1980, que permite la subdivisión de predios rústicos en un mínimo de 5.000 m2, y el artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcción, que autoriza instalar una vivienda en predios agrícolas. Además, solo aquellos proyectos que superan los 80 lotes deben someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), lo que en la práctica ha determinado que los predios se subdividan en 79 parcelas.

Suspensión de decreto

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo está evaluando una serie de medidas para abordar el problema. “En primer lugar, se suspenderá la aplicación del decreto 3.516 por un plazo de dos a tres años. En este tiempo, se discutirán distintas alternativas de subdivisión del suelo rural, protegiendo el futuro del suelo agrícola y de la ciudad”, afirma el ministro de Vivienda, Carlos Montes, sin precisar la fecha del anuncio.

La cartera también presentará un proyecto de ley sobre la subdivisión de zonas rurales, el que considerará la elaboración de un registro de las parcelas de agrado en cada comuna, donde “todos los organismos que manejen información sobre este tema, como el SAG y el Servicio de Impuestos Internos (SII), se la entregarán a un ministerio, Bienes Nacionales u otro, y a la respectiva comuna”, dice el titular de Vivienda.

El proyecto considera, además, la realización de un diagnóstico de la situación de las tierras. “Es necesario saber en qué estado están, cuáles cumplen la ley y cuáles no. No sería específicamente un censo, pero sí un recorrido para fiscalizar”, dice.

Montes adelanta que el proyecto de ley está listo para ser puesto en discusión prelegislativa con diputados y senadores.

En relación a que todos los loteos rurales se sometan al SEIA, el ministro indica que “el nuevo modelo va a requerir un estudio de impacto ambiental antes de autorizar que cualquiera divida como quiera un fundo, y actualmente estamos estudiando las distintas alternativas de subdivisión de propiedad rural”.

Marcelo Santana, alcalde de la comuna de Río Ibáñez en la región de Aysén, plantea que una forma de resolver el problema es garantizar el cumplimiento de la ley actual más que una nueva legislación.

“Los loteos que se presuman inmobiliarios, tanto el Conservador de Bienes Raíces, el SII y el SAG, si utilizan el 3.516, deben frenarlo hoy para que no continúe. Si una inmobiliaria quiere seguir adelante, que lo hagan por las Seremi de Vivienda con el artículo 55°. Y, si son proyectos muy grandes, se sometan al SEIA”, explica el edil.

Mayor fiscalización

Juan Francisco Sánchez, abogado del estudio Correa Squella y especialista en Derecho Público, dice que “el decreto 3.516 es claro en prohibir que la tierra rural se utilice con otros fines que no sean agrícola, ganadero, forestal. Pero, tiene un serio problema de fiscalización”.

Según Sánchez, se debería permitir la existencia de micro y macro loteos con la flexibilización del artículo 55°, “para que el desarrollador inmobiliario pueda hacer su negocio, pero sujeto a la carga de urbanizar”.

“Estos loteos deben concebirse con superficies habitacionales de una envergadura pequeña y que estén concentrados como un condominio. Y combinar eso con macro loteos de conservación, para que la intervención en el suelo rural sea la menor posible”, añade Sánchez.

Frente a la posibilidad de que se suspenda el decreto -como lo plantea el ministro Montes-, el abogado dice que esto implicaría “que nadie podrá subdividir sus inmuebles rurales, ni siquiera quienes tengan legítimos fines agrícolas, ganaderos o forestales”, por lo que la subdivisión de predios quedaría congelada.

La abogada Natalia Alfieri, experta en Derecho Regulatorio y Ambiental, afirma que la “normativa no autoriza el loteo descontrolado ni los núcleos urbanos al margen de la planificación territorial en sectores rurales. La democratización del territorio no puede realizarse al costo de afectar el suelo, los recursos naturales, el medio humano”, afirma.

Para Alfieri, falta “una clara voluntad de aplicar debidamente la regulación actual”. Ejemplifica con el proyecto Chaguay en la comuna de Lo Barnechea, donde tras denuncias del municipio y la paralización de obras, se declaró que la iniciativa era incompatible con el uso de suelo del sector y se le solicitó ingresar al SEIA.

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