Es un proceso que –producto de la pandemia- se ha expandido por Estados Unidos, Europa e incluso en Sudamérica, específicamente, en Buenos Aires: transformar edificios de oficinas en viviendas.

La tendencia ya está tocando la puerta de Santiago. Miles de metros cuadrados de espacios de trabajo llevan meses y meses vacíos por el home office, y sus propietarios analizan cambiar los usos del suelo para transformarlos en departamentos.

“La transformación de edificios de oficinas en edificios habitacionales es factible y de hecho se está trabajando en ello”, destacó Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property Chile.

Marcos Kaplún, director de Kayco International Group, complementó. “Ya son muchos los dueños de oficinas en diferentes partes de Santiago que están evaluando esta opción ya que llevan dos años con las oficinas sin arrendar. Es una tendencia que cada día se hace más importante por el gran stock de oficinas producto del teletrabajo”.

El directivo dijo que tiene clientes con proyectos para transformar más de cinco mil metros cuadrados de oficinas en habitacionales en el centro de Santiago.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers en el país, es cauto: “La tendencia se está analizando, pero se han podido materializar muy pocas transformaciones efectivas”, añadió

La fórmula no es un trámite rápido, ni menos económico, por lo que se debe evaluar a fondo su factibilidad.

 “Esta transformación no solo se puede llevar a cabo por voluntad, ya que se debe de cumplir con varias exigencias, en donde la primera y más gravitante es la de cumplir con el uso de suelo para uso habitacional del actual edificio de oficinas”, destacó Francisco Rojas.

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Gleisner añadió: “La posibilidad está determinada por el uso de suelo: debe permitir vivienda y la normativa de edificación debe tener una densidad máxima que cubra la densidad del proyecto”.

Esto último, coincidieron los expertos, es vital pues si se solicita un cambio de uso de suelo de oficinas a vivienda y la densidad es baja (es decir, el número de personas por metro cuadrado), la viabilidad del proyecto podría ser nula pues se podrían habilitar muy pocos departamentos, lo que no haría rentable el negocio.

De hecho, ya varios proyectos fueron desechados por este motivo.

“Conceptualmente puede ser una buena alternativa; sin embargo, para que sea factible, debe cumplir los muchos requisitos normativa, de arquitectura y de construcción para cambiar de destino y, finalmente, la operación debe ser rentable”, dijo Gleisner.

Rojas insistió que los coeficientes de ocupación de suelo y sus densidades habitacionales son clave, pero también apuntó a la autoridad. “Debe de existir voluntad por parte de las direcciones de obra comunales para permitir, en varios casos, estas transformaciones”, señaló.

Y añadió: “No obstante a todas las vallas que se deben de saltar para lograr una transformación, es algo que hace mucho sentido para algunos edificios de oficinas que cuentan con altas tasas de vacancias, como en Santiago Centro, donde una transformación a uso habitacional podría rescatar edificios antiguos y sus fachadas”.

Las claves

El directivo de GPS Property dijo que las características que deben de cumplir los edificios para la evaluación de su transformación son, entre otras: la distancia mínima de crujía entre núcleo y fachada no puede ser superior a nueve metros; la situación ideal de arquitectura es la de construcción aislada; la construcción entre medianeros limita la exposición al sol de las unidades interiores; las crujías mayores a nueve metros deben ser evaluadas con uso mixto; la altura mínima de piso a cielo no puede ser inferior a 2,80 metros, debido a las nuevas instalaciones a incorporar, en particular las instalaciones sanitarias (baños).

“Claramente, el costo de transformación varía caso a caso, pero se estima que va entre 17 UF y 20 UF por metro cuadrados de superficie útil final”, sostuvo.

Gleisner dijo que, dado los múltiples requisitos que se deben cumplir, el costo de la transformación es similar al de construir un edificio nuevo, e incluso puede exceder esos valores.

“El valor del terreno y la obra gruesa es el valor que se le puede asignar al edificio original, eso significa un gran castigo para el edificio y hace muy compleja la adecuación rentable”, dijo.

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Afirmó que la modificación del permiso de edificación debe cumplir con todas las normas vigentes al momento de ingreso de la solicitud, como: ancho de escalas, vías de evacuación, ductos de basura, ventilación de baños y cocinas, normativa de ascensores, eléctrica, de gas, de estacionamientos, entre otras.

“En Chile, la tendencia permanente es a aumentar las exigencias reglamentarias o normativas, por lo cual es probable que un edificio construido hace 20 años o más no cumplirá una serie de requisitos normativos, cuya adecuación puede ser muy onerosa”, dijo el directivo de Colliers.

Sostuvo que, en general, los edificios de menos de 25 años, construidos con plantas libres, de muy buena iluminación (aislados) y altura de piso a piso, no inferior a tres metros, permiten, conceptualmente, la adecuación a vivienda.

“Los edificios más antiguos (muchísimos que existen en Santiago Centro), no cumplen con las condiciones enunciadas”, afirmó Gleisner, quien agregó: “Los edificios en zonas tradicionales y de poca demanda por oficinas no cumplen los requisitos técnicos y de arquitectura y, de otra parte, los edificios que cumplen los requisitos técnicos y de arquitectura (que son más recientes), están en zonas que mantienen una demanda activa por oficinas”.