Factores que presionan el mercado inmobiliario

Ariel Rappaport

Se ha debatido intensamente sobre los impactos que tendrá la Reforma Tributaria y la Aplicación del IVA a la compraventa de propiedades, pero más allá de la nueva carga tributaria existen una serie de medidas que presionarán aún más el mercado y cuyos efectos se verán acentuados a partir de 2016, factores que influirán en las condiciones de compra de viviendas, impactando en los precios de los inmuebles.

Una de ellas es la nueva Ley de Provisiones Bancarias, aprobada a fines del año pasado por la Superintendencia de Bancos, que significará que la banca dejará de prestar el 90% de crédito a partir de 2016. Esta modificación implica alzas en los costos de los créditos bajo 4.000 UF que hace imposible el financiamiento de más de 80% al cliente. En la práctica, las personas que pueden acceder a la compra de departamentos entre las 1.500 y las 4.000 UF no les prestarán más de un 80%, teniendo que financiar con ahorro un 20%. Este segmento que ya le era difícil juntar un 10%, en el nuevo escenario una proporción importante de ahorrantes quedará imposibilitado de acceder al crédito y compra de una vivienda.

Otro factor que impactará es la indicación que el Ejecutivo introdujo al Proyecto de Ley de Aportes al Espacio Público, con que se pretende evitar que los nuevos proyectos inmobiliarios generen déficit urbanos, realizando pagos y ejecutando obras de mitigación por su impacto en la ciudad. Con la modificación, se establece la obligación a todo proyecto realizar un Informe de Impacto Vial, que debe ser autorizado por el Ministerio de Transporte, muy similar al EISTU que, hasta ahora, sólo se solicitaba a los grandes proyectos.

Es importante tener en cuenta que en el negocio inmobiliario, más del 30% o 40% de los costos del proyecto se invierten en su etapa inicial. Por lo tanto, si no hay certidumbres en cuanto a permisos, las normativas y funcionamiento de las instituciones, el camino se vuelve cuesta arriba por la falta de certeza.

De aprobarse la ley tal cual está, generará más burocracia y costos de manera abrupta que podrían incluso triplicar el monto actual que destinan los proyectos a medidas de mitigación, elevando los precios de las viviendas en un 3% a 4% adicional. Si a ello sumamos el alza esperada de un 5% a 12% producto de la reforma tributaria y la limitación de acceso a crédito por la norma de provisiones bancarias, significará que la clase media definitivamente no pueda comprar.

A contar de 2016, una proporción importante de la clase media emergente sólo será sujeto de arriendo, lo que redundará en un alza de los precios de los alquileres. Un escenario muy probable es que la demanda se contraiga fuertemente en 2016 y obligue a inmobiliarios a asumir el IVA dentro de los primeros meses del próximo año. De hecho varias inmobiliarias estamos evaluando nuestros proyectos futuros en este escenario, que se traduce en que menos proyectos sean rentables lo que haría bajar aún más la inversión del sector.