Radiografía a los fondos inmobiliarios: valores cuota se recuperan y suben hasta 400% interanual

El estallido social, la pandemia y las reformas son factores que en los últimos años generaron fuertes cambios dentro de los fondos de inversión inmobiliarios chilenos, en particular en sus valores cuota, que este año recuperaron terreno y suben hasta 400%.

A partir de una lista de 167 fondos inmobiliarios elaborada por la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), en conjunto con la recopilación de datos de DF desde la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y las respectivas AGF, se reveló que alrededor de un 60% de estos vehículos han experimentado alzas en sus valores cuota respecto a sus cierres de 2021.

En esta lista, Independencia lidera con su fondo de inversión Desarrollo Inmobiliario 2006, con un aumento de 434%. Más atrás, el fondo de inversión Moneda-Carlyle VII ha experimentado un crecimiento de 37,83%.

En la vereda contraria, los vehículos de inversión que muestran mayores bajas en sus valores cuota son el fondo Ameris Desarrollo Inmobiliario Perú (91,11%), Patio Industrial I de LarrainVial (72,85%) y Desarrollo Inmobiliario España Uno de Toesca (46,34%).

“En el mercado secundario el precio al que se transan las cuotas depende de múltiples factores como cualquier activo financiero. En general, las caídas están asociadas con una peor perspectiva para los activos subyacentes, una mayor percepción de riesgo para este tipo de inversiones y/o una menor liquidez para ese activo en particular”, explicó el socio de Abaqus, José Ignacio Villarroel.

“En el caso de alzas el escenario es el opuesto. Un fondo transa a un mayor valor en la medida que tiene buenas perspectivas de crecimiento hacia adelante y/o la gente cree que es una inversión menos riesgosa. Además, en la medida que hay mayor liquidez, también puede observarse un mejor desempeño en estos instrumentos”, agregó.

El valor cuota promedio de estos instrumentos de inversión se ubica este año en torno a $ 43.596,53, siendo un 5,58% más alto que el año anterior cuando el promedio se ubicaba en $ 41.292,79. Respecto a 2019 -antes de la pandemia- el alza es de 41,30% desde los $ 30.852,97.

Mayores cambios

A la fecha, uno de los sectores que ha experimentado mayores movimientos positivos es el de oficinas y centros comerciales, con alzas que van entre 0,21% y 10% respecto al año pasado, evidenciando una fuerte recuperación respecto al período 2019-2020 cuando se evidenciaron variaciones negativas entre 1% y 9%, afectados principalmente por la pandemia.

Entre los principales instrumentos que aumentaron sus valores están el fondo Sura Renta Inmobiliaria III con un 9,61%, junto al fondo de inversión inmobiliario X de Banchile que lo hizo en 9,08%.

Desde el sector residencial, los aumentos van entre 1% y 13% y las disminuciones entre 0,37% y 17%. La mayor alza fue del fondo Desarrollo y Rentas Residenciales de Banchile con 13,22%. El valor cuota promedió alcanzó los $ 24.868,73 (un 1,18% menos que en 2021 y 13,62% más que 2019).

También se registraron movimientos mixtos entre los fondos que invierten en el extranjero. A la fecha, la mayoría está enfocado en Estados Unidos, mientras que en Latinoamérica el foco se mantiene en México y Perú.

La mayor alza interanual es para el fondo Moneda - Carlyle VII con un 37,83%, seguido del fondo México I de Compass que subió 28,87%. En cambio, la baja más grande fue de Ameris Desarrollo Inmobiliario Perú con 91%. En términos de precios, estos alcanzaron en promedio un valor cuota de $ 73.275,70, es decir, un 2,18% más que en 2021 y 75,99% más que en 2019.