Data centers, el nuevo activo que gana terreno en la inversión inmobiliaria ante la caída de las oficinas

Los data centers son una clase de activo que está creciendo a tasas elevadas en el mercado chileno, ante la menor demanda de oficinas provocada por la pandemia.

Según una encuesta hecha a ejecutivos de la industria de fondos inmobiliarios, los data centers son el activo más atractivo para 2021.En contraste, la vacancia en oficinas clase A ha seguido aumentando desde el inicio del coronavirus, hasta 9,8%. Sus precios de arriendo han caído 11,05% el último año.

Estos son parte de los datos que revela el reporte inmobiliario 2020-2021 de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) y la firma de servicios inmobiliarios CBRE.

“La distribución de la inversión inmobiliaria ha cambiado. Las oficinas eran el receptor clásico de inversiones y eso se ha movido a activos de bodegaje, data centers y multifamily”, dice el presidente de CBRE, Nicolás Cox.

El efecto del teletrabajo

El último tiempo se han cerrado en Chile varios negocios de venta de terrenos para construcción de data centers grandes, de 80 mil a 100 mil m2. La profundización del teletrabajo requiere de mayor tráfico de datos, lo que aumenta la necesidad de estos activos.

“Los inversionistas son internacionales. Son operadores y algunos son fondos. Ellos compran los data centers y los arriendan a operadores, que proveen servicios a distintas compañías”, señala Cox.

A modo de ejemplo, grandes operadores globales de data centers, como Google y Microsoft, ya han invertido en esta clase de activo en Chile.

Los fondos locales aún no entran a este negocio, pero el presidente de la Asociación de Fondos de Inversión (Acafi), Luis Alberto Letelier cree que “pronto los fondos chilenos van a estar presentes en esto”.

Oficinas y fondos

En medio de la situación que enfrenta el negocio de oficinas, Letelier comenta que “no ha habido grandes operaciones de fondos en oficinas en el último tiempo. Sigue habiendo inversiones, pero no se han comprado edificios completos”.

Más que deshacerse de las oficinas “lo que han hecho los fondos es rebalancear sus portafolios. Ponen el foco en nuevas clases de activos o le dan más énfasis a otras que ya tenían en sus carteras”, afirma Cox.

Sobre el desempeño de los fondos inmobiliarios, Letelier explica que “los grandes fondos están algo golpeados, pero más bien por un tema de liquidez de los inversionistas”.

Aunque la vacancia de oficinas clase A en Santiago ha crecido en pandemia, es más baja que en otros lugares. En Ciudad de México, la vacancia está en 22%; en Sao Paulo es similar y en Río de Janeiro llegó a 31%, según CBRE.

Crecimiento

El crecimiento de la industria de fondos inmobiliarios se ha mantenido y concentrada en inversión directa en activos en Chile. “Los fondos siguen invirtiendo en el sector inmobiliario chileno”, comenta Letelier.

Tal como señala Cox, las inversiones se han ido a otros sectores. Hace 12 años había solo un edificio de multifamily y hoy existen 69, con una ocupación de 92,3%. Sus precios de arriendo solo han caíd0 3,3% el último año.

En bodegas, la vacancia es de apenas 2,7% y los precios de arriendo saltaron 15% el último año.