Concentrarse en el país y escoger los proyectos más rentables. Esa será la hoja de ruta para Socovesa, cuenta su presidente, Cristián Hartwig.
El directivo de la mayor inmobiliaria del país dice que 2015 ha sido un buen año, en gran medida por la selección detallada de los desarrollos. “Hemos abandonado muchos proyectos, particularmente en la zona sur que no eran tan rentables, proyectos de casas en la zona central y nos hemos volcado más en los departamentos aquí en Santiago y en el norte. Antofagasta, a pesar del precio del cobre, sigue siendo una plaza interesante”, dice.
También está el convencimiento que el negocio inmobiliario es su core business y no probarán otra vez con Ingeniería y Construcción. “Ya no existe para nosotros, sólo quedan un par de juicios chicos y los seguiremos viendo, pero no es un área donde queremos volver a ingresar porque a nosotros nos fue mal”, sentencia.
-¿Qué tipo de producto es para ustedes el más rentable?
-Hoy son más rentable los departamentos que las casas y mucho más por el lado Santiago y el norte.
-¿Cómo proyectan 2016?
-Tenemos una gran cantidad de promesas, que las hemos construido con fundamentos sólidos, por lo que la tasa de falla será bastante baja. Por eso creo que 2016 será parecido a este año, aunque me da la impresión que van a haber menos promesas a lo largo del año, pero como teníamos muchas promesas hechas el 2015, la actividad de construcción y la facturación del próximo año será similar a la de este.
-¿No ve lo del mayor desistimiento de las promesas?
-Nosotros lo teníamos absolutamente claro desde hace 18 meses, y veníamos trabajando duro para fortalecer las promesas. He oído por aquí y por allá de empresas que están preocupadas por los desistimientos, pero las tasas de desistimiento, como la medimos nosotros, ha ido mejorando respecto del año pasado.
-¿Qué medida puede tomar la inmobiliaria para “blindar” la promesa?
-Que tengan más pie. En un año donde el mercado ha crecido 30%, mientras Socovesa lo ha hecho al 5%, no es porque seamos más idiotas que los demás, sino que simplemente hemos escogido a nuestros clientes con más cuidado.
-Facturar menos que los demás pero tener más certidumbre de sus ingresos...
-Absolutamente. Tu partes acumulando promesas, construyes cosas que después no te compran, entonces la industria se empieza a llenar de stocks.
-¿Ven opciones de internacionalización?
-En los 90 fuimos a Argentina y nos fue mal, hemos explorado Perú, Brasil, Colombia, Panamá y nos ha parecido que el negocio no es mucho mejor afuera que acá. Además, en Chile conocemos los actores, los mercados, las preferencias de los consumidores, entonces a igualdad de riesgo, igualdad de retorno, ir a meterse en algo que no conocemos pareciera no tener sentido.
Regularmente revisamos la información de mercado de las empresas que han ido al exterior y me parece que son malos resultados, no conozco a nadie que me justifique que le ha ido bien afuera, entonces hoy día no veo ninguna razón para salir. Quizás la excepción es una empresa que, después de tiempo, le ha ido bien en Miami.
-¿Las nuevas normativas pueden cambiar el escenario?
-Eso es efectivo, pero Chile parece ser el más atractivo del vecindario, el único que queda fuera es Miami, pero no tengo claras las ventajas comparativas de una empresa que se vaya a allá.
-¿Seguirán en el segmento de oficinas?
-Hemos hecho negocios en oficinas, a lo menos uno al año, tenemos uno de entrega los primeros días de 2016 y otro en 2017, pero ninguno más. Vemos que hoy el negocio de oficina está relativamente bien atendido, no le metería más metros. Las fichas están cargadas en residencial, cada vez más en departamentos
-¿Cuál es el sector que crecerá más en departamentos?
-El sector alto, no el premium, ha ido creciendo muy bien, en gran medida porque la gente cree que las cosas están subiendo y eso probablemente se va a mantener.
SÓLO UNA GRAN RECESIÓN BAJARÍA PRECIOS DE VIVIENDAS
Que la economía tenga un crecimiento negativo de entre 2% a 3% es la única manera para que el precio de las viviendas baje, opina el presidente de Socovesa. "Ahí los precios pueden bajar un poco en ese período de tiempo, eso en el caso de que China sufra un bajón mucho más grande de lo que se viene escuchando", dice. A juicio de Hartwig, las viviendas entre las 4.000 UF y 8.000 UF seguirán aumentado de valor. ¿Crecerán los arriendos por estas alzas, sumado a mayores restricciones de crédito? "El chileno tiene el sueño de la casa propia, si uno mira las estadísticas en otras partes, la gente está feliz de la vida de arrendar, pero también son sociedades más transientes (donde es más común cambiarse de ciudad). En Santiago es poca la gente que se quiere ir a vivir a Concepción o Antofagasta, no es como en Estados Unidos, donde tú vives en Nueva York y quieres irte a Chicago, lo piensas poco. Entonces cuando la sociedad no es muy transiente, la propensión a arrendar es más baja, prefiero pagar intereses al banco, pagar un poco más y la plusvalía es mía, por algún rato la gente prefiere arrendar, pero después de un tiempo compra y eso tiene que ver con los cambios sociológicos que vemos", explica. En cuanto a las perspectivas para 2017, comenta que se prevé un año con una caída importante respecto a 2016, pero nada dramático. "Catastrófico era el 2009, pero va a ser fundamental cómo ande la economía en general y además cómo se comporte el área internacional porque ahora el vecindario ha estado mal y China menos pujante que antes, lo que pone nerviosos a muchos", sostiene.
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