Pese al escenario volátil de la economía global y una vuelta a la normalidad tras la pandemia del Covid-19, de a poco el mercado de oficinas Clase A en Sudamérica comienza a mostrar signos de recuperación. Y entre los diferentes actores de la región, Santiago sobresale como la zona mejor posicionada debido a la baja tasa de vacancia, superando así a ciudades de Argentina, Colombia, Perú y Brasil.
Así lo muestra el último informe Market Beat Sudamérica elaborado por la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, Cushman & Wakefield, que analizó a junio de este año el comportamiento de las oficinas premium de cinco países de la región. Y que ubicó a la capital de Chile como la ciudad con el menor índice de vacancia (10,01%), seguida por Bogotá (11,7%), Buenos Aires (15,9%) y Lima (21,5%). Mientras que Sao Paulo (22,5%) y Río de Janeiro (34,2%) se ubican en los últimos puestos del ranking.
Sin embargo, pese a que Santiago figura con el mejor indicador, entre enero y junio de 2022 la ciudad reportó un aumento de un 25,09% en la vacancia respecto del mismo período del año pasado. Y no es la única. Desde C&W señalan que a nivel regional, todas las ciudades analizadas han presentado un aumento de este indicador en comparación a un año atrás. Y lo vinculan tanto con la búsqueda de mejores oportunidades por parte de las empresas, como con una lenta demanda por las oficinas en medio de la estabilización del teletrabajo.
Ariel Benzaquen, Country Manager Chile de Cushman & Wakefield, comenta que en el caso de Santiago, el incremento en la vacancia se debe principalmente a “la liberación de oficinas por parte de las empresas que consolidaron sus operaciones en un solo sitio, con preferencia en alternativas con mejores precios de arriendo y menor superficie, aunque conservando y muchas veces mejorando las aptitudes de accesibilidad y centralidad”.
En tanto, en el resto de la región, este aumento se explica -como en el caso de Bogotá- a causa de la implementación de manera permanente del modelo de trabajo híbrido, lo que permitió desocupar áreas. Mientras que en Lima, el alza anual de la tasa de vacancia en un 15,6% se asocia a un mercado que aún intenta recomponerse, y que anotó la tercera menor absorción de la región (19.651 m2).
Mientras que en la vereda contraria, destaca la reactivación del uso de espacios corporativos, como en el caso de Sao Paulo, que solo en los últimos seis meses registró una absorción neta de 118.042 m2.
Regreso a la "normalidad"
Respecto de la demanda y ocupación de oficinas premium, desde C&W son enfáticos en señalar que “algunas de las ciudades muestran un comportamiento resiliente con fuertes signos de recuperación”, tal como ocurre en Brasil, Colombia y Chile.
De acuerdo a los datos entregados, a junio de 2022 el mercado de oficinas Clase A de Sao Paulo mostró una absorción neta que alcanzó los 118.042 m2, superando así todas expectativas y dejando atrás los índices negativos de 2021. Y a esta zona se suma Río de Janeiro, que cerró el primer semestre con una absorción neta de 21.261 m2, en un claro camino de recuperación.
Bogotá, por su parte, anotó niveles de absorción de 35.020 m2 que, según C&W, responde a un alto interés en esta clase de inmuebles debido a “las altas especificaciones técnicas, cercanía al transporte masivo, vías de acceso y la conveniencia del entorno”. Y en Santiago la superficie absorbida asciende a 2.645 m2, una cifra que ha revertido completamente el panorama observado durante el primer semestre del año pasado (-34.257 m2) y de 2020 (841 m2), y que muestra claras señales de un mercado en vías de recuperación.
En cuanto a este último caso, Ariel Benzaquen comenta que “la capital chilena presenta un mercado que ha ido entregando más certezas en cuanto al desarrollo de superficie para oficinas Premium”. De modo que es evidente que “las empresas están volviendo a una ‘normalidad’ en cuanto a la asistencia a las oficinas, priorizando la calidad, la conectividad y la sustentabilidad”.
Estos espacios “se han vuelto clave para el encuentro de los equipos de manera presencial, promoviendo la colaboración, creatividad y el intercambio de ideas”, agrega. E indica que si bien el 10% es aún un nivel relativamente sano de vacancia, el rango comprendido entre el 4% y 6% son aún mejores.
Nuevo ingreso para 2022
Y la recuperación no solo está asociada a la vacancia o los niveles de absorción, sino también a los precios. En Brasil, Río de Janeiro experimentó una caída en su precio de renta promedio, que se ubicó en 16,9 US$/m2. Mientras que en Sao Paulo este monto cerró el período en 19,6 US$/m2.
El precio promedio de renta pedido en Bogotá se mantuvo casi estable en 17,8 US$/m2 , similar a Lima, que cerró el primer semestre en 15,8 US$/m2. Y en Santiago, este monto cerró el semestre en 20 US$/m2, “teniendo en cuenta que en general, los contratos se cierran entre un 10% a 15% por debajo del precio pedido”, dijeron desde C&W.
En este sentido, el Country Manager Chile de Cushman & Wakefield dice que “si bien todavía hay un camino largo por recorrer, hemos visto que aunque ha ingresado nuevo inventario a este segmento de oficinas premium, la vacancia continua a la baja”. Y comenta que esta tendencia se da en primera medida por el interés de multinacionales por ubicarse en estos espacios, dadas sus prestaciones y amenities, “ya que la mayoría de estos edificios cuentan con certificaciones ambientales como LEED lo que impulsa aún más la intención de ocupar estos espacios”, agrega.
Desde la firma esperan que dentro de lo que queda del año ingresen a Santiago 102.554 m2. Se trata de dos proyectos que ya se encuentran terminados en el submercado de Las Condes, además de la primera etapa de un megaproyecto en el submercado de Nueva Providencia. Mientras que en proyectos futuros a 2030 se estima la entrada de más de 170.000 m2 en la RM.
“El mercado de capitales chileno está muy desarrollado y cuenta con las cualidades necesarias para generar estabilidad en las inversiones de largo plazo, contando con buenas condiciones de crédito para el financiamiento de nuevos proyectos, en comparación con otros países de la región”, dice Benzaquen.
Asimismo, agrega que, en medio de las expectativas políticas de cara al 4 de septiembre, “el resultado del plebiscito, sea cual sea, no terminará de despejar del todo las cuotas de incertidumbre reinante, ya que el proceso de reforma constitucional está lejos de terminar”. Y menciona que “a esto se suma el momento que vive la volatilidad de los mercados a nivel global, por lo que es razonable pensar que los índices se mantendrán en los rangos actuales por algunos trimestres más”.
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