Caídas en oferta e ingreso de proyectos: las nuevas claves que se vinculan con la menor venta de viviendas en la RM

El mercado inmobiliario aún no se recupera del golpe sufrido en la pandemia, y el cierre del 2022 estuvo marcado por una baja de alrededor de un 44% promedio en cuanto a la venta de viviendas en la Región Metropolitana. Esto, debido a las mayores restricciones crediticias y el alza en la tasa de créditos hipotecarios que afectan a potenciales compradores, pero también a la paralización de proyectos y a la caída en el ingreso de nuevos proyectos.

Durante el mes de diciembre del año pasado el mercado de departamentos registró una caída anual en las ventas de 38,5%, mientras que el segmento de casas mostró una baja de 53,7%, según las últimas cifras de TocToc. Y en lo que respecta a las unidades promesadas, éstas ascendieron a 19.495 en ese lapso versus las 33.798 de 2021. 

Y aunque a lo largo del 2022 se observó un crecimiento "significativo" de la oferta en algunos barrios de Santiago producto de la alta competencia derivada de las estrategias de ventas por parte de las inmobiliarias, entre otras cosas, desde la empresa indican que el año pasado finalizó con una caída en la oferta general, dado que por segunda vez en 18 meses se comercializó más de lo que ingresó.

Y a esto se suma la salida de ciertos proyectos que paralizaron su actividad en comunas como Ñuñoa, La Florida y Santiago.

Según Daniel Serey, Chief Research Officer de TocToc, durante noviembre de 2022 ingresaron 1.030 departamentos y 618 casas, mientras que en diciembre lo hicieron 735 departamentos y 344 casas, es decir, un 35% menos entre un mes y otro.

Así, del total de oferta acumulada a fines del año pasado, un 64% corresponde a oferta en verde, seguido de un 29% en entrega inmediata y 8% en blanco, “disminuyendo anualmente el segmento en verde en un 2%, principalmente debido a la salida de proyectos por paralización de obras”, señala el ejecutivo.

Y pese a que la menor oferta disponible es un factor que por estos días se observa con atención, desde TocToc dicen que, en términos generales, la industria ve este fenómeno con buenos ojos, ya que se está dando "luego de haber alcanzado máximos históricos de disponibilidad durante el segundo semestre del 2022".  

"Algunos proyectos han disminuido su oferta, tanto en blanco como en verde. Y es una situación que parece ser una alternativa de cara a la caída en ventas que experimentó el mercado durante 2022".

Cambio de condiciones para desarrolladores

Tinsa coincide con el análisis anterior. Paola Figueroa, jefa de estudios inmobiliarios de la compañía, señala que durante el segundo semestre de 2022 la oferta de casas disponibles disminuyó en 6% y la de departamentos en 11% en la Región Metropolitana en comparación al período anterior.

Además, durante los primeros seis meses de 2022 ingresaron 106 proyectos inmobiliarios, mientras que en el segundo semestre se incorporaron 54 desarrollos. De estos últimos, un 60% corresponde a iniciativas de departamentos y el otro 40% a proyectos de casas.

Respecto de la paralización de obras, la ejecutiva menciona que de las 1.191 iniciativas activas en venta, un 4% se encuentran en stand by debido a costos de construcción, o porque "van a mutar de la venta al mercado de renta". 

"En comparación al primer semestre hay más diferencia, y eso nos habla de que tenemos trabas a nivel del ingreso de proyectos nuevos, pues existe una especulación en el mercado, y por el lado de los desarrolladores también les cambiaron las condiciones. Ahora les piden el 20% de la preventa para la línea de crédito para la construcción, y por eso están cuidadosos", sostiene Figueroa.

Y a esto, se suman las dificultades en la obtención de permisos otorgados por las Direcciones de Obras Municipales. 

Venta de viviendas mantiene tendencia a la baja

A juicio de la jefa de estudios inmobiliarios de la compañía, actualmente existe un cierto "equilibrio" en el mercado a causa de que "se está compensando la baja de ventas con la baja del ingreso o el stock de unidades dentro de la Región Metropolitana".  

"No vamos a ver estos elefantes blancos, referidos a edificios a medio construir, pues sí van a salir en algún minuto al mercado. Pero lo que sí vamos a ver es que no ingresarán proyectos", sostiene Figueroa. 

Para los próximos meses, desde Tinsa proyectan que las ventas de viviendas se mantengan respecto de lo observado en los últimos meses, es decir, es probable que se reporten nuevas bajas, pero "no va a seguir disminuyendo de forma dramática". Y anticipan que los precios podrían incrementarse levemente. 

Por su parte, desde TocToc prevén que para el primer semestre del 2023 la oferta se mantendrá estable o sin un crecimiento significativo. Y que el promedio de venta mensual de viviendas fluctuará entre las 1.500 y 2.000 unidades.

"Se espera un repunte en ventas durante la segunda mitad del año", prevé Daniel Serey.