Fondos de pensiones y sector inmobiliario: asimetrías en las Américas

En una carta al director de un diario, un lector se quejaba que el retorno histórico de los fondos de pensiones en Chile estaba por debajo del de los activos inmobiliarios. Estuvimos mirando cómo y cuánto se invierte en el asset class inmobiliario en los países americanos con fondos de pensiones sobre los US$ 100 mil millones.

Canadá es muy agresivo al invertir sus fondos de pensiones de US$ 1,3 billones (millones de millones). Incluso tienen filiales inmobiliarias como Cadillac Fairview que concentra el 14,4% de los US$ 122 mil millones del fondo Ontario Teachers, uno de las mayores allocations en la industria. Con US$ 14,7 billones en activos, los fondos de pensiones de EEUU invierten directamente en inmuebles. Como ejemplo, el fondo de los empleados de California - CalPers tiene el 11% de sus US$ 300 mil millones invertido en bienes raíces.

En América Latina, sólo los fondos de pensiones brasileños invierten directo en inmuebles, llegando a un 5% de sus activos por US$ 239 mil millones. Un ejemplo conocido es el resort Costa do Sauipe en Bahía, propiedad de Previ, el mayor fondo de pensiones local.

Los países de la Alianza del Pacífico no permiten invertir directo en inmuebles. No compartimos esa visión. Si los administradores de fondos de pensiones tienen equipos para invertir en acciones o renta fija, también pueden hacerlo para bienes raíces, como sus pares de Canadá, EEUU y Brasil. De los US$ 162 mil millones que administran las Afores mexicanas, el 5,2% está invertido indirectamente en activos inmobiliarios, a través de las FIBRAs, un vehículo libre de impuestos similar al REIT de EEUU.

En Chile, las AFP administran US$ 166 mil millones y estimamos que hay unos US$ 800 millones o el 0,5% de los activos invertidos en fondos inmobiliarios, lo cual se ve muy bajo. Un allocation del 5% significaría US$ 8.300 millones. Unos US$ 2.500 millones en activos inmobiliarios comerciales se han transado en los últimos 5 años, por lo que un allocation del 5% podría generar una presión alcista en los precios y una compresión de los cap rates.

En resumen, en algunos países los reguladores de fondos de pensiones deberían ser menos estrictos, tanto en límites de asignación como en estructuras de inversión permitidas en activos inmobiliarios. Hoy esta es una clase de activo más y no merece ser clasificado como "Activos Alternativos". Es difícil decir cuál sería el allocation correcto, pero la Pension Real Estate Association, que agrupa a 700 inversionistas institucionales con US$ 2,7 billones en activos, informa que el 8,9% estaba asignado a bienes raíces.