¿Viviendas más caras o baratas? Cómo está cambiando el mercado chileno por la pandemia

Tras desatarse la pandemia, se lanzaron una serie de hipótesis sobre el impacto que la crisis sanitaria tendría en el sector inmobiliario: una de las más repetidas fue que el mercado enfrentaría una caída en los precios. Además, que la demanda por propiedades de mayor tamaño, con jardines y terrazas, fuera del centro de las ciudades, aumentaría.

Los datos muestran que está aumentando el tamaño medio de las viviendas adquiridas en los últimos meses. Según Colliers, desde fines del año pasado se evidencia una tendencia al alza en la superficie promedio de la oferta de casas: al tercer trimestre de 2020 se alcanza un valor de 109 metros cuadrados, un 8% más que el promedio registrado en el tercer cuarto de 2019. Los análisis de las corredoras también muestran que los balcones y las terrazas son elementos cada vez más valorados por los potenciales compradores.

¿Y los precios? Muchos propietarios han evitado ajustar los precios a la baja mientras los compradores ya están descontando caídas relevantes de los valores de las propiedades.

En el Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central del primer semestre del año, se destacó que los precios de venta agregados del sector inmobiliario residencial continuaban creciendo a nivel nacional a un ritmo cercano a 5% real anual.

Según el Índice Global de Precios de la Vivienda de la consultora internacional Knight Frank correspondiente al segundo trimestre de 2020, y que incluye el análisis a las naciones más importantes del orbe, los precios de las viviendas en Chile crecieron 0,3% en doce meses (entre el segundo trimestre del año pasado e igual periodo de este 2020). No obstante, en seis meses, se registró una baja de 2,6% en el valor de las propiedades en el país, y en tres meses la caída fue de 0,9%.

Los últimos datos publicados por Colliers, referidos al tercer trimestre del año, evidenciaron una fuerte diferencia en las tendencias de precios entre departamentos y casas del Gran Santiago.

Según la consultora, los precios de departamentos registraron una baja de 2,4% en el indicador de UF/m2 promedio en el tercer cuarto del año frente a igual periodo de 2019. No obstante, la firma dijo que hay un aumento significativo en precios de la tipología Estudio respecto al trimestre anterior, pasando desde 77,4 UF/m2 a 85,8 UF/m2.

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Señaló, además, que hay una tendencia a la baja en el ticket promedio de departamentos desde inicios de 2020, en donde el tercer trimestre registró un valor promedio de UF 4.385, lo que representa una variación trimestral de -6,6%.

Al igual que el mercado de departamentos, la consultora destacó que las casas aumentaron tanto en el stock disponible como en las ventas del periodo correspondiente al tercer cuarto del año.

El stock registró un alza de 18% a nivel trimestral, mientras que las ventas presentaron un fuerte repunte de 108% respecto al trimestre anterior, pero esto todavía no es suficiente para alcanzar los niveles registrados el año pasado, afirmó la consultora.

Precisó que, en el periodo, el precio promedio de venta de casas alcanzó las 61,7 UF/m2, un alza de 10,8% respecto al tercer trimestre de 2019.

¿Cuál es la situación en otros países?

Los últimos datos globales muestran que los precios de la vivienda subían al 5% en el segundo trimestre, con países como Alemania o Eslovaquia creciendo al 11% y Portugal al 8%. En Estados Unidos, el precio de la vivienda crece un 4% desde el comienzo de la pandemia hasta julio, destacó el periódico Expansión.

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El aumento de precios en una situación económica tan complicada se debe, en primer lugar, a que la política monetaria ha hecho que las tasas de interés sigan cayendo desde el comienzo de la pandemia. En Estados Unidos, este factor evidencia una disminución de 0,8 puntos del tipo de los créditos hipotecarios a 30 años, abaratando la compra de vivienda con financiamiento.

Las bajas tasas de interés generan que el precio de los activos, incluida la vivienda, sigan aumentando en muchos países, aunque la economía real siga atascada.

Otro factor es el cambio en las preferencias. El teletrabajo elevó la importancia de tener una vivienda más grande, como espacio de trabajo y vida.

En todo caso, los datos disponibles muestran que la situación todavía está poco definida y las restricciones que han comenzado a imponerse de nuevo en muchas zonas hacen prever incluso mayor incertidumbre en el futuro.

A nivel global, se proyecta que las ayudas estatales a la economía podrían ir desapareciendo, afectando al sector inmobiliario, pero si el efecto de la incertidumbre sobre la inversión residencial hace caer la oferta, la presión para que los precios caigan puede verse atenuada.

Además, se estima que, si los bancos centrales continúan con su política de mantener las tasas muy bajas, el precio de la vivienda puede seguir mostrando resistencia a bajar.

El Banco central de Chile, en su último Informe de Estabilidad Financiera, dijo que se espera que los efectos de la emergencia sanitaria profundicen la reducción en la demanda, lo que tendería a disminuir el grado de expansión de los precios. Respecto de la oferta, recordó que la industria ha mostrado signos de un ajuste lo que también podría gatillar aumentos de desempleo en el sector.