Precios de viviendas en Santiago suben 10% desde 2019 y se proyecta que tendencia siga al alza

La disminución en el stock de viviendas, menos ingresos de proyectos nuevos y escasez de suelo son algunos de los factores que han llevado a que los precios de las viviendas en Santiago estén al alza. Según la consultora Colliers International, al comparar los datos del primer trimestre de 2021 con los de 2019, se registra un aumento de 10% en el precio de las casas, con un promedio de 62,2 UF/m2,  y un 6,1% en el de departamentos con 73,9 UF/m2.

Las cinco comunas con mayores aumentos en casas son Ñuñoa (25%), La Reina (18%), Macul (18%), Puente Alto (12%) y Lo Barnechea (11%). En departamentos las comunas con mayores variaciones son Quinta Normal (72%), Pudahuel (40%), Peñalolén (25%) , Cerrillos (16%) y Vitacura (14%). Los datos son obtenidos a través de un levantamiento de la oferta disponible, que incluye proyectos de viviendas en blanco, en construcción y entrega inmediata.

 La gerente del área de tasación de activos fijos de Colliers, Bernardita Latorre, recalca que el aumento en los valores se debe a una mezcla de factores. Considera que un elemento importante es la disminución del stock de viviendas.

Explica que la demanda ha estado "relativamente estable" y que, si bien las velocidades de ventas han bajado, su disminución no ha sido tan significativa, especialmente en casas, pero "por otro lado, tenemos menor ingreso de proyectos nuevos desde fines del año 2019, por lo tanto a la fecha la oferta es menor a la esperada en condiciones normales para cubrir la demanda existente."

Latorre destaca que cuando las velocidades de demanda disminuyeron, eso dio pie a lanzamiento de ofertas por parte de las inmobiliarias, lo que acompañado de las bajas tasas de interés y los retiros de las AFP, han generado liquidez: "Han logrado mantener activo el interés de compradores sin afectar todavía la tendencia de precios al alza".

El menor ingreso de proyectos de viviendas se ve reflejado en la aprobación de permisos de edificación. El consultor del área de estudios de Colliers, Sebastián Aguayo, los permisos ingresados en lo que ha transcurrido del 2021 "resultan ser bastante menores a lo ingresado a la fecha durante 2019 y 2020".

En concreto, según datos de Instituto Nacional de Estadísticas (INE), a la fecha se alcanza un 65% de lo ingresado en el primer semestre de 2020 y un 46% de lo registrado el primer semestre de 2019.

"De la mano de que las ventas se mantengan estables, en línea a lo registrado este trimestre, se debería ver una baja general en el stock de vivienda", apunta Aguayo.

Menor oferta de materiales y escasez de suelo

Otro factor que identifican desde Colliers que impacta los precios de las viviendas es la menor disponibilidad de materiales. Latorre cuenta que los indicadores de costos de edificación habitacional en extensión (ICE) y en altura (ICEA), ambos elaborados por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), dichos índices para el periodo a junio del 2020 estaban en rango del 4% y 3% respectivamente y durante el 2021 el ICE creció 4,1 % durante los primeros meses y el ICEA aumentó 5% anual.

"Esto se debe principalmente a la disminución de la oferta de materiales de construcción dado el cierre de algunas fábricas producto de la pandemia, por lo tanto, tenemos menos producción, y además de cierres fronterizos que impiden las importaciones", detalla.

Explica que la menor oferta de materiales hace que el precio de estos aumente, el costo de construcción sube y por lo tanto, el precio de venta va en alza también.

La escasez de suelo también juega un rol importante. Según la gerente de Colliers, la falta de suelo disponible "sigue siendo un punto muy importante para que el precio de las viviendas no baje".

"La demanda por suelo sigue activa y los cambios en los planes reguladores que generalmente restringen las condiciones de edificación acotan aún más la disponibilidad de suelo atractivo para los desarrollos inmobiliarios", señala.

Sobre sus proyecciones para este año, en Colliers esperan que la tendencia siga al alza: "Es posible que se estabilicen un poco los precios una vez que salgamos de la situación de la pandemia, pero para eso se debe retomar el ritmo de construcción pre Covid".

Enfatiza que hay que poner atención con lo que pasará con los precios de materiales una vez que la producción e importación se normalice. Finalmente, otro punto a considerar son los cambios en los planes reguladores, "que afectarán obviamente la disponibilidad y precio de los terrenos".