Sector inmobiliario ¿en riesgo?

MARCELA RUIZ-TAGLE O.

No pasó desapercibido. El requirimiento de capital contracíclico por parte del instituto emisor a la banca causó sorpresa a pesar de que su implementación se exija en un horizonte de un año. La persistencia de la inflación podría mantener tasas de interés más altas de lo previsto por un tiempo mayor, afectando el costo del endeudamiento de corto plazo y la capacidad de pago, ya deteriorada, de las familias. Así como aumentar la morosidad de la deuda hipotecaria como resultado de la indexación de este tipo de créditos a la inflación, preocupación que ya se dejaba entrever en las condiciones restrictivas mantenidas por la banca a la oferta de crédito y a la persistente debilidad que registra la demanda por este tipo de financiamiento.

Si a lo anterior se suman la fragilidad que evidencia el mercado del trabajo, la carencia de ahorro de las familias y el bajo crecimiento potencial de nuestra economía, resulta dificil ser optimistas respecto a la evolución de corto y mediano plazo de la industria inmobiliaria, a menos que existan cambios en la forma en que esta opera o se organiza.

“Si no ocurren cambios que disminuyan la exposición al riesgo de la industria (...) continuaremos observando un mercado volátil con salida neta de constructoras e inmobiliarias”.

Al cierre del primer trimestre el sector exhibía un peak histórico de oferta de más de 111 mil unidades, mientras que el ritmo de venta se situaba en niveles similares a los prevalecientes en 2008, requiriéndose más de 33 meses para agotar el stock disponible. Lo anterior explica el escaso ingreso de nuevos proyectos habitacionales, pero no así el aún débil ajuste en precios.

Según los índices de precios de vivienda del Banco Central, durante 2022 el valor de las viviendas usadas registró cuatro trimestres consecutivos de caída, llegando a una contracción de 11,9% en el último cuarto del año.

Mientras que, a la inversa, en el caso de las viviendas nuevas en igual período se observaron aumentos de precio, aunque decrecientes en el tiempo. Esta resistencia al ajuste en precios no es sostenible y probablemente explica, en parte, el avance en los desistimientos al primer trimestre de 2023, los que en promedio llegaron al 25% de las promesas de compra y que en un año normal se sitúan en torno al 5%.

Tampoco resulta sostenible que la industria se focalice en la venta de productos de menor superficie y en el Fondo de Garantía Estatal para la vivienda, para por estas vías facilitar el acceso al crédito bancario si las familias no tienen ahorros.

Si no ocurren cambios que disminuyan la exposición al riesgo de la industria, como la profundización y profesionalización del mercado del arriendo; o el avance de los procesos de industrialización y estandarización de las tipologías de viviendas, que optimicen el costo de construcción y mejoren la productividad del sector para, por esta vía, lograr precios de venta que se adecuen a las exigencias crediticias de la banca, continuaremos observando un mercado volatil con salida neta de constructoras e inmobiliarias, en línea con lo reportado por el Banco Central desde noviembre del año pasado.