El sueño de la casa propia

Olga Feliú

Olga Feliú

La reforma tributaria establece que constituye renta tributable la diferencia entre el monto de adquisición de un inmueble -más las mejoras “regularizadas”- y su valor de enajenación. Quedan exceptuados los inmuebles de un costo inferior a 8.000 UF y destinados a la habitación del propietario o su familia a la fecha de enajenación.

En la forma propuesta el proyecto presenta vacíos importantes. ¿Cuál es el valor de adquisición, tratándose de inmuebles adquiridos con créditos de diferentes orígenes? Obviamente, para el adquirente el monto de adquisición corresponde al valor original más el crédito. Tratándose de inmuebles cuya construcción ha efectuado el propietario, ¿cómo se determina el valor? El proceso de construcción a veces tarda años. Si se han efectuado mejoras ¿cómo se valorizarán? Si su construcción no ha sido oportunamente autorizada por la DOM no serán consideradas en el valor original. Ello importa una sanción -estimarlas inexistentes- que se aplicaría a hechos ocurridos antes de su vigencia, contrariando derechos constitucionales.

Ahora bien, es importante la forma en que se valorizará la adquisición del inmueble. ¿Qué procedimiento utilizará, y qué antecedentes requerirá el SII y cuáles deberían haber conservado los dueños? Así, tratándose de la enajenación de cada inmueble, en el país, para los efectos de determinar el monto del tributo se requerirá una especie de proceso de tasación inicial al que debieran agregarse las mejoras, la mantención y el costo del crédito -de cualquier origen- si lo hubiere y, luego, el costo de enajenación.

También es digno de tener en cuenta que, según el sistema de contribuciones de bienes raíces vigente, anualmente los propietarios de bienes raíces deben pagar hasta un 1,2% del valor de mercado del inmueble por concepto de contribuciones. Una elemental justicia tributaria -de no aplicar tributos sobre tributos- debiera llevarnos a concluir que el monto de las contribuciones de bienes raíces, pagadas durante la época de la posesión del predio debería ser descontado. E igual criterio aplicado sobre los derechos municipales o de cualquier índole, tratándose del valor de adquisición y respecto de las mejoras efectuadas.

Ahora bien, las observaciones precedentes dicen relación con el tributo, y aquellos aspectos que deben analizarse y, en su caso, corregirse. Sin embargo, hay en él una improcedencia de fondo muy importante. Con su establecimiento se desconoce la materialización de una aspiración básica para la clase media, cuál es la adquisición de un bien raíz que sirva de hogar familiar o una inversión que asegure una vejez digna.

Los trabajadores, ejecutivos y profesionales, en general, se han esforzado por asegurar su futuro con la adquisición de inmuebles. Primero fue la opción de créditos de las Asociaciones de Ahorro y Préstamo y luego, de Bancos y entidades financieras. Estas adquisiciones fueron efectuadas con recursos que tributaron, y por regla general, con gran sacrificio. No puede olvidarse que las rentas que han percibido las personas de clase media no han sido altas y, por ello, al hacer estas adquisiciones postergaron otras necesidades. Por cierto, al efectuarlas, el tributo que hoy se propone no existía y, por ello, hay retroactividad al pretender considerar bienes adquiridos en el pasado.

El hogar familiar, de valor superior o inferior a 8.000 UF, debiera siempre ser privilegiado. Este monto puede ser adecuado para familias con pocos miembros pero insuficiente para familias numerosas o las que acogen a hijos o padres. Igualmente, debiera ser respetado el derecho de las personas para asegurar los recursos para los gastos de épocas etarias en que no producen rentas.

De aprobarse el tributo que propone el proyecto de reforma será aconsejable a las personas que desestimen la inversión en inmuebles porque gran parte de su sacrificio cederá en beneficio fiscal, tanto por concepto de contribuciones, como del impuesto propuesto.

Espero que este consejo, de no invertir en inmuebles, no sea considerado como asesoría para elusión de tributos, o que de serlo, la autoridad tenga en cuenta la irretroactividad de las sanciones.