Nuevas oportunidades en el mercado inmobiliario

En periodos de desaceleración de la economía como el actual y al ver que los márgenes se estrechan y el acceso al crédito se dificulta, se abren algunas oportunidades de financiamiento alternativo. Un ejemplo de esto son las operaciones de sale and leaseback (o sale & lease), que consisten en que un propietario de un activo o paquete de activos inmobiliarios los vende a un inversionista, pero permaneciendo en ellos como arrendatario en virtud de un contrato que se firma cuando se realiza la venta.

Este tipo de operaciones son muy comunes en mercados profundos, como Estados Unidos y Europa, donde el 80% de los usuarios de oficinas son arrendatarios. Muy distinto es lo que ocurre localmente, donde cerca del 50% de los usuarios de oficinas corresponde a propietarios, escenario que podría empezar a cambiar debido al creciente interés que existe por estas operaciones dadas las ventajas que conlleva. Por una parte, la empresa que vende y permanece como arrendataria maximiza el valor de la propiedad, garantizando la rentabilidad de la inversión para el comprador con un contrato de arriendo del inmueble a largo plazo, sin necesidad de incurrir en gastos de colocación o de habilitación de las oficinas. Hablamos de una maximización del valor de la propiedad dado que el inmueble se vende a su valor comercial, y no a un porcentaje de su valor de tasación, como sería la evaluación normal de un crédito hipotecario.

Para el vendedor y usuario, optar por un sale and lease es una forma de financiamiento no tradicional, ya que recibe una fuerte inyección de liquidez que le permite destinar sus recursos a su negocio central. De esta forma, la compañía puede reducir su nivel de deuda, que es algo que no ocurre, por ejemplo, cuando se realizan operaciones de leasing con una entidad financiera.. Tener capital invertido en el desarrollo del negocio principal de la empresa hace más sentido que tenerlo inmovilizado en un inmueble.

Otra ventaja es que le entrega al vendedor mayor flexibilidad para su operación, ya que como arrendatario tiene más libertad para ampliarse o reducir los espacios que ocupa dependiendo de sus necesidades de mediano plazo.

En Chile, esta tendencia se ha empezado a dar principalmente en sectores como oficinas e industrial y es de esperar que se extienda al retail en los próximos años debido a los aspectos positivos que tiene para ambas partes del negocio.