Inembargabilidad de las viviendas: Consecuencias no deseadas

Luis Opazo

En el Congreso está discutiéndose un Proyecto de Ley que establece la inembargabilidad de las viviendas adquiridas con subsidio estatal hasta UF 2.200. Es decir, si dichas viviendas están siendo financiadas con crédito hipotecario, y el deudor no cancela su deuda, entonces el banco no puede embargar dicha propiedad. La implicancia es directa: el bien raíz pierde su calidad de garantía. Además, dependiendo de cómo se implemente el Proyecto, esto podría aumentar el no pago de créditos hipotecarios ya otorgados y cuyo colateral es precisamente la vivienda.

Este Proyecto tiene por finalidad proteger a los hogares, especialmente aquellos de menores ingresos, de perder sus viviendas en caso de enfrentar, por ejemplo, dificultades transitorias para cumplir sus compromisos financieros. Sin embargo, los potenciales beneficios de este Proyecto pueden verse mermados por costos no deseados para los hogares supuestamente beneficiados con este tipo de medidas.

El primer efecto no deseado se asocia a cómo financiarán los hogares la compra de las viviendas. En términos simples, la banca otorga créditos hipotecarios, manteniendo como colateral la casa que está siendo financiada. Sin embargo, si dicha casa es inembargable, entonces pierde su valor como colateral, debiendo así recurrir a otro activo como garantía. ¿Qué otros activos pueden ser empleados? De hecho, según la EFH del Banco Central, solo el 4% de los hogares de los deciles 1 a 5 tienen algún tipo de activo financiero.

El potencial costo para los hogares no sólo se circunscribiría al financiamiento de la vivienda, sino también implicará mayores restricciones financieras a hogares que, por ejemplo, buscan financiar créditos de corto plazo (consumo) para enfrentar fluctuaciones transitorias de sus ingresos. En este sentido, en la medida que los hogares no puedan emplear como garantía su principal activo (la vivienda), ante la falta de garantías, estos verán restringido su acceso al crédito o a ser sujetos de créditos en condiciones más gravosas, y así un problema de liquidez podría transformarse en uno de solvencia. Nuevamente, si consideramos que los hogares de menores ingresos en promedio exhiben mayores fluctuaciones de sus ingresos, entonces los potenciales costos se concentrarán precisamente en estos hogares.

Otro efecto se relaciona con el financiamiento de micro y pequeños empresarios. Las viviendas de estos empresarios perderían su valor como colateral y, por ende, se agravaría el déficit de garantías en este segmento, aspecto que tradicionalmente es mencionado como uno de los elementos que afectan el acceso al crédito en este sector. Es difícil cuantificar este posible impacto, pero basta considerar que según la información disponible, las viviendas y terrenos son las principales garantías empleadas por las micro y pequeñas empresas.

Los costos previamente descritos podrían afectar a una parte importante de la población, y por ende su impacto puede ser materialmente relevante. En efecto, si bien en principio el Proyecto está orientado a los hogares de menores ingresos, éste se extiende a viviendas adquiridas con subsidios de hasta 2.200 UF –aproximadamente $ 55 millones-, lo cual involucra a parte importante de la venta de viviendas.

En síntesis, proyectos que buscan proteger a los hogares, pueden terminar perjudicándolos. La evaluación y ponderación de los pros y cons de este tipo de proyectos debiera ser una condición básica para poder diseñar apropiadamente estas medidas. Sin embargo, a pesar de la obviedad de este punto, este tipo de análisis no siempre está presente y, por ende, buenas intenciones podrían terminar en malas políticas públicas.

* Esta columna tuvo como coautor a Jorge Selaive, economista jefe de BBVA.