DF Tax | IVA Inmobiliario, un dolor de cabeza, y sin aparente solución

Andrés Alessandri

La última reforma tributaria modificó profundamente el IVA aplicable en el negocio inmobiliario.

Si bien anteriormente la venta de inmuebles y contratos de leasing podían afectarse con IVA en ciertos casos, con esta reforma pasaron a gravarse cada vez que sean realizadas por vendedores habituales.

El primer gran problema se vivió en enero de 2016, cuando entraron en vigencia gran parte de estas modificaciones, entre ellas las relativas al leasing inmobiliario. Fue tan mala la reforma, que el primero de febrero de 2016 se promulgó y publico la ley 20.899 (con efecto retroactivo al 1° de enero). Un mes demasiado tarde. Ya se habían emitido las facturas por las cuotas de leasing de enero, recargado un IVA que nunca se debió haber aplicado. Fue tal el problema, que el SII tuvo que solucionarlo mediante circular, estableciendo el procedimiento para recuperar este IVA indebidamente cobrado.

Lamentablemente el problema no terminó ahí. La reforma de la reforma ha probado ser insuficiente.

Así, actualmente, al analizar a una operación inmobiliaria, la primera gran pregunta es, ¿se debe aplicar IVA o no? Este debiese ser relativamente simple, pero en la realidad, nos enfrentamos a distintos posibles hechos gravados, con distintas respuestas a esta pregunta.

En otros casos, y por la mala redacción de la norma, la venta de terrenos (que no debiera estar afecta), termina gravándose con IVA, por mínimas construcciones que pueda tener la propiedad y que el comprador claramente tiene pensado demoler.

Posteriormente, y en el evento que se llegue a la certeza de que una operación se afecta con IVA, nos enfrentamos a la segunda gran pregunta: ¿cuánto es el IVA? Uno podría pensar que esta sí sería una respuesta fácil, pero no. El mismo hecho gravado (venta de un inmueble) puede tener distintas bases imponibles, es decir, distintas formas de calcular el IVA, pudiendo este impuesto variar entre 19% hasta menos del 10%.

Como consecuencia de todo lo anterior, simples ventas terminan convirtiéndose en complejas operaciones, donde comprador y vendedor no pueden ponerse de acuerdo en si aplica IVA, o en el monto del mismo, poniendo finalmente en riesgo el negocio.

En definitiva, es urgente una mejor regulación del IVA inmobiliario y lamentablemente la reforma tributaria impulsada por el Presidente Piñera no se hace cargo de esto.