Propuestas para habitar la nueva ruralidad

Hernán Passalacqua y Pablo Allard

Ante el explosivo crecimiento de las parcelaciones, Gobierno y Congreso trabajan modificaciones al Decreto Ley 3.516 que regula las subdivisiones rurales.

Chile tiene 75 millones de hectáreas y el área urbana es sólo un 0,5%. Los parques nacionales y reservas administradas por Conaf, Bienes Nacionales y cordilleras fiscales, islas, aguas y desierto suman 50%, con lo cual hay 37 millones de hectáreas disponibles. Tierras agrícolas, forestales y praderas suman 49% que se podría lotear en 5.000 m2 sin planificación, tal como ha ocurrido hasta la fecha. Si bien en cada región hay distintas calidades de suelo, la demanda por viviendas rurales se está “comiendo” tierras valiosas para uso agrícola, conservación o turismo.

Al revisar data y evidenciar abusos cometidos, además de la demanda post pandemia de terrenos más amplios, urge hacer un análisis más profundo por segmentos.

Partamos por los loteos próximos a ciudades. Gran parte de la periferia de Santiago, Valparaíso, Concepción, Puerto Varas y Coyhaique se desarrolló como “parcelas de agrado”, con viviendas que dejaron de ser agrícolas y requieren cambio de normativa y planificación. Se debe ampliar el límite urbano con lotes de 1.000 a 2.000 m2 para poder acceder a mejor calidad de vivienda a precios competitivos.

Luego están las propiedades de quienes buscan un estilo de vida rural o segunda vivienda, desarrolladas en sitios de 5.000 m2. Se estiman 320.000 parcelas y el 20% tiene vivienda, según SII. Las casas existentes deben tener permisos y pagar contribuciones. Los nuevos proyectos deben cumplir con la normativa ambiental, tener un número máximo de lotes y una unidad mínima mayor a 5.000 m2 -idealmente dos hectáreas promedio-, además de respetar el borde costero, humedales y zonas de riesgo. Asimismo, deberán garantizar vía servidumbres que parte de la propiedad se reserve a actividad agrícola sustentable, o conservación en caso de suelos no aptos o de valor ecosistémico.

Hay también suelos con exclusividad productiva que, salvo excepciones, no debieran tener fines habitacionales, aunque podrían subdividirse para mantener su actividad. Esto requiere una zonificación por medio de los Planes Regionales de Ordenamiento Territorial, dejando las tierras más ricas para fines agrícolas y ganaderos.

En cuanto a zonas de conservación, hay campos con bosques prístinos en la Patagonia y canales del sur que están intactos, pero no protegidos. Se deben conservar con equilibrio entre medio ambiente y aporte a las comunidades, donde sólo se pueda lotear cuando se considere la ecología del paisaje.

Por último, hay villorrios de pocas hectáreas urbanas y donde podría ampliarse el radio manteniendo una densidad medianamente baja para satisfacer demanda, pero con proximidad a servicios. San Pedro de Atacama, Vicuña, Lago Ranco, podrán tener servicios turísticos potenciando la vida local y la experiencia de las visitas, además de bajar la demanda por terrenos en zonas rurales.

Para avanzar en una planificación sustentable, la autoridad debe erradicar las tomas en zonas turísticas y definir zonificación por región. Además, fiscalizar la información que entregan los desarrolladores, definir criterios de diseño de loteos y fijar multas altas por no cumplimiento de la nueva normativa. Así podremos habitar lo rural, ordenar los destinos turísticos, cuidar las áreas con valor ambiental y aguas. Esto traerá efectos en los valores de la tierra: algunos subirán y otros bajarán, habrá perdedores y ganadores, pero no podemos sino detenernos y regular correctamente.