Impacto de la emergencia sanitaria ha sido más rápido en el mercado de oficinas premium respecto de crisis anteriores

La pandemia del Covid-19 ha tenido un impacto más veloz en el mercado de oficinas premium (clase A) que otras crisis anteriores. Así lo reveló un estudio realizado por la consultora GPS Property, cuya principal conclusión es que la emergencia sanitaria se demoró tan solo tres meses en mostrar sus primeros efectos, en comparación a la crisis subprime de 2007 o la asiática de fines de los '90, donde los efectos se mostraron entre seis y ocho meses después. (Ver gráfico)

En el trimestre abril-junio de este año hubo una devolución importante de metros cuadrados (-11.160 m2) en dicho mercado, lo que se compara a los 18.269 m2 colocados en los primeros tres meses, previo a la pandemia. Asimismo, la vacancia general se ubicó en 4,81%, por sobre el 4,38% del primer trimestre.

El director ejecutivo de GPS Property, Francisco Rojas, destaca la correlación entre la mayor tasa de vacancia y los precios de arriendo, siendo el submercado más afectado el de Nueva Las Condes. "Los corredores más caros han sido los principales afectados, pues la tendencia ha sido desprenderse de metros cuadrados y buscar oficinas más baratas, moviéndose hacia la clase B, en sectores como Vitacura, Providencia o Santiago centro", señala Rojas.

Nueva Las Condes tenía una tasa de vacancia de 1,25% en el tercer trimestre de 2019 y cerró el segundo período de este año en 4,33%. Cabe destacar que, al igual que el resto de los mercados, hubo un primer impacto -más acotado, eso sí- producto del estallido social en octubre pasado. 

En aquel entonces, se dio un fenómeno un poco inverso, pues se observó una gran migración desde sectores de Santiago centro y Providencia hacia oficinas de la zona oriente, alejados de los disturbios que se dieron con epicentro en Plaza Italia. De esa forma, al cierre de junio, Providencia -por ejemplo- bajó su tasa de vacancia, pasando de 7,7% en el tercer trimestre del año pasado a 4,33%, mientras que Santiago cerró el período con 2,41% de vacancia.

Impacto en construcción

Otro efecto de la crisis sanitaria ha sido la detención o postergación en las construcciones de proyectos futuros. Ello, explica Rojas, "permite una mayor exactitud en los índices de vacancia y en la tendencia de movimiento a sectores más económicos, puesto que no se registran producciones entrantes durante este año que puedan elevar este índice al no ingresar al mercado completamente colocados, como usualmente sucede".

Para fines de este año se estima el ingreso de 61.000 m2. De cumplirse los plazos -que con el prolongado confinamiento se ha vuelto más incierto-, se espera que durante el cuarto trimestre ingrese Nueva El Golf, con 8.593 m² de superficie útil para arriendo de oficinas, y el Edificio Nueva Córdova, que se incorporaría al mercado completamente colocado.

En el mediano plazo, se esperan proyectos de uso mixto de gran envergadura, como Mercado Urbano Tobalaba y Urbana Center Apoquindo, agregando otros 60.000 m2 hacia 2022. Estas iniciativas incluyen oficinas, comercio, residencia, gastronomía, entretención y cultura en un mismo lugar. 

Precios se mantienen estables

A diferencia del resto de los indicadores, hasta el momento los precios de arriendo de oficinas premium se han mantenido estables, ubicándose en 0,55 UF/m2 promedio en la región Metropolitana.

"Sin embargo, la brecha entre el precio de lista y el precio de cierre ha aumentado en varios casos, ya que los propietarios de oficinas han aplicado descuentos para cerrar nuevos contratos de arriendo", apunta Rojas.

Eso sí, debido a que se espera una profundización de las tasas de vacancia y de absorción, donde se podrían desocupar hasta 20.000 m2 más (ubicándose en un rango de 5,5%-6% la tasa de disponibilidad), se proyecta que los precios ya vean una baja de aquí a fin de año.