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Alto contrasteDurante años, el mercado oficinas en Santiago atrajo el interés de los fondos de inversión, con tasas de vacancia bajo los seis puntos desde 2009 y un retorno cercano al 11%, convirtiéndose un negocio sumamente atractivo para la renta. A mediados de 2013 y con la inminente entrada de grandes proyectos, surgieron voces de alerta por el aumento excesivo en la tasa de vacancia. Incluso el Banco Central, en su último Informe de Estabilidad Financiera, advirtió sobre el fin de este periodo de dinamismo a causa del sobrestock.
Las proyecciones de los expertos anunciaban que el mercado cerraría el 2013 con vacancias cercanas al 10% con una baja en los valores promedios de arriendo. Sin embargo, la realidad es que el promedio alcanzó un 7% y los valores de arriendo no sufrieron grandes variaciones. Es más, según un informe de la consultora inmobiliaria CBRE, Chile se ubicó en el noveno puesto de las urbes que más vieron incrementados sus valores en el mercado de oficinas durante el año recién pasado. No podemos desmentir que después de un periodo indiscutido de protagonismo, el mercado de oficinas en Santiago vive un momento clave, pero al mismo tiempo es necesario aclarar qué tanto hay de mito y qué tanto de realidad.
En primer lugar, el mercado de oficinas no ha sido estudiado tan a fondo como el habitacional, por lo que no cuenta con análisis objetivos que permitan proyectar cómo se va a comportar la demanda. Siempre hemos vivido un escenario de baja vacancia y alta demanda, donde prácticamente toda la oferta de metros cuadrados que se construye, ha sido absorbida. Por lo tanto, cualquier proyección al respecto se basa más en la teoría que en la experiencia.
En segundo lugar, es importante considerar cómo van a entrar esos 700.000 m2 de oficinas. Analistas y consultoras los contemplan en un solo periodo y coinciden en dar tasas de vacancia cercanas al 15%. En la práctica, muchos de esos proyectos que hoy se están construyendo, se van a recepcionar y concretar el 2015, lo que nos permite esperar que la tasa de vacancia real ronde el 11%.
Esta cifra no está muy lejana a un mercado sano, aunque es difícil de explicárselo a los fondos de inversión que se han acostumbrado a los altos retornos; sin embargo, también es cierto que son apostadores de largo plazo, que miran a un horizonte de 5 a 20 años.
En resumen, no cabe duda que experimentaremos una desaceleración por la mayor vacancia, pero este fenómeno provocará que el mercado se vaya ajustando por sí solo. Hoy día el inversionista ha puesto un poco de freno a los proyectos y como éstos demoran 18 meses, se espera que en 2015-2016 volvamos a vacancias sanas de 7%.
No hay que olvidar que el mercado es cíclico y que no estamos alcanzando tasas de 20%, aunque sí hay zonas que tienen una sobreoferta, como Santiago Centro y Huechuraba, lo que nos indica que la mirada 2014 sobre este negocio debe ser eminentemente estratégica.
