En vivienda, un problema de demanda, no de oferta

IGNACIO ARAVENA

El sector inmobiliario vive momentos convulsionados que preocupan dado su efecto en la economía general y las crecientes cifras del déficit habitacional en el último tiempo. A pesar de que tanto la oferta como la demanda se han contraído, todo parece apuntar a que las mayores restricciones se asocian a que los compradores han disminuido el dinamismo en el mercado. Mas aún, resulta difícil pensar en volver a tiempos anteriores sin un crecimiento económico que nos devuelva una mayor capacidad de consumo.

A pesar de que el problema parezca haber explotado hace poco, se viene gestando desde hace un buen tiempo. A lo largo de las últimas décadas, la alta demanda en zonas metropolitanas se conjugó con la escasez de suelo y restricciones normativas que dificultaron ecualizar el alza de precios a través de una mayor oferta. De hecho, esta tendencia no interrumpió la construcción habitacional en zonas metropolitanas ni siquiera cuando disminuyó la proporción de compra para primera vivienda, pues la demanda agregada no cambió y simplemente transitó hacia los inversionistas.

“La mejor forma de recuperarnos es con crecimiento e instituciones robustas para fomentar la demanda a través de su capacidad económica; de lo contrario, será difícil contravenir un ciclo tan negativo como el que se vive”.

Se podía esperar que el desacople entre la oferta y la demanda habitacional cambiara en algún momento, pues éste se encontraba sujeto al auge económico del momento. Por lo mismo, no debería sorprendernos cómo la situación actual del país forzó a un cambio súbito. Y es que, en tiempos de un ciclo expansivo, los ajustes se podían realizar a través de precios al alza; no obstante, en etapas contractivas, se hacen a través del stock por desarrollar -con desfase por los tiempos de construcción- y luego en la baja de precios que hemos observado últimamente, pues tanto familias como inversionistas son menos propensos a la compra.

Para ilustrar el punto anterior, el endeudamiento actual de la población no está permitiendo ahorrar para el pie de un crédito hipotecario, aumentando la demanda por arriendos. Si bien esto podría implicar una mayor voluntad de inversión, este canal también se ha visto debilitado tanto para personas como empresas.

Por un lado, la capacidad de ahorro también ha afectado a los segmentos más altos de la población, haciendo que la compra de segundas viviendas también decaiga; por el otro, los fondos de inversión se han vuelto más cautos al invertir debido al mayor riesgo económico y a la renuencia frente a proyectos de escala en diversas comunas del país, como Viña del Mar y Ñuñoa, donde incluso la banca ha respondido con una mayor aversión al financiamiento, al catalogarlas como riesgosas por el actuar municipal.

La industria tiene poco margen de acción, pues mientras no haya una demanda fuerte sus opciones de ajuste sólo pueden asociarse a la baja; todo ello mientras las familias ven más lejano el sueño de la casa propia debido a no poder ahorrar y tener que gastar más de su sueldo en arriendos. La mejor forma de recuperarnos es con crecimiento e instituciones robustas para fomentar la demanda a través de su capacidad económica; de lo contrario, será difícil contravenir un ciclo tan negativo como el que se vive.