Desmitificando la clasificación de los edificios de oficinas

La bondad de un inmueble de oficinas debe medirse en función del servicio que presta. A la calidad de sus materiales y sistemas, y la eficiencia y belleza de su diseño, debe sumarse una serie de factores externos como la localización, accesibilidad vehicular y peatonal, disponibilidad de servicios y distancia de las zonas de residencia de los empleados.

Hoy suele clasificarse a los edificios en las categorías A, B y C. Los primeros se distinguen por una construcción de alta calidad y una arquitectura emblemática, con modernas tecnologías y mejores localizaciones; los B son, generalmente, de propiedad compartida y se ubican en calles o avenidas secundarias. Finalmente, los C corresponden a edificios antiguos. Es muy difícil que un edificio reúna todas las características para ser acreedor a una determinada categoría. En el caso de los desarrollados suburbanos hay muy buenos edificios, pero no pueden atribuirse una “accesibilidad excepcional” ni contar siempre con una adecuada dotación de infraestructura urbana. Visto de otro ángulo, muchos edificios, especialmente antiguos, pueden argüir el tener excelentes localizaciones, pero presentan un estado que les impide ser calificados en una categoría superior. Sin embargo, esos mismos edificios, sometidos a procesos de renovación, pueden competir con edificios recién construidos.

Así, no hay regla fija y en definitiva, no se puede cuestionar la calidad de un edificio por estar clasificados como “B” o “C”, ni se puede pensar que un edificio clase “A” automáticamente cumplirá las necesidades de cualquier ocupante. Un edificio será mejor o peor para una empresa desde la perspectiva de su propia realidad. La habilidad del desarrollador está radicada en identificar nichos de mercado y producir el mejor producto que satisfaga las necesidades de ese grupo.

Otro tema a considerar es la certificación LEED (u otras similares) de los edificios, que toman en cuenta su impacto al medioambiente. Hemos notado que en numerosas oportunidades se pretende atribuir a esta certificación características de calidad en todos los distintos sistemas de un edificio, tales como seguridad, comunicaciones, etc., aspectos en los que LEED no se pronuncia necesariamente. En síntesis, es altamente probable que un edificio calificado en las categorías superiores tenga certificación LEED o parecida, pero no todo edificio con esa certificación automáticamente será clase “A”.

Entonces, para ver las mejores opciones que ofrece el mercado, más que guiarse tanto por las clasificaciones de oficinas, es necesario empezar por un estudio acucioso de las necesidades del cliente, desde los aspectos operacionales, urbanísticos y comerciales.