Caso Punta Puertecillo y planificación en áreas rurales

Rodrigo Ropert e Iván Pokletovic

La sentencia de la Corte Suprema (CS) respecto del proyecto inmobiliario Punta Puertecillo -en Litueche, Región de O’Higgins-, dictada a finales de 2022, remeció al mercado inmobiliario. No sólo por las consecuencias relevantes para el desarrollador del proyecto y, eventualmente, para los adquirentes de las parcelas, sino también porque sienta un precedente crítico para otros proyectos inmobiliarios de similares características.

La CS condenó al titular del proyecto a pagar una multa de 5.001 UTA (unos 3.650 millones de pesos), debido a que lo ha estado ejecutando sin haberlo sometido previamente al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) y en las cercanías de un humedal, considerado área protegida. Además, el máximo tribunal prohibió realizar nuevas ventas de terrenos del proyecto hasta que se someta al SEIA y obtenga su Resolución de Calificación Ambiental (RCA), por tratarse de un proyecto de desarrollo urbano y turístico.

“El Estado debe avanzar en la regulación y planificación de las áreas rurales, estableciendo zonas en las que sería posible realizar determinados proyectos inmobiliarios y que podrían ser aquéllas cuyos suelos no hagan necesaria su conservación para destino agrícola”.

La primera consecuencia de esta sentencia es que el titular deberá pagar la multa impuesta, pues ya no existe ninguna instancia judicial o de otra índole que permita discutir su procedencia. También, es muy probable que –en el evento de someter el proyecto al SEIA– el titular no logre regularizarlo y obtener una RCA, ya que la normativa ambiental aplicable –DL N°3.516/1980 y artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)– prohíbe proyectos inmobiliarios con fines habitacionales en áreas rurales, salvo que se trate de proyectos de viviendas sociales o subsidiadas por el Estado.

Por otro lado, se encuentra la situación de las legítimas expectativas de los terceros, quienes de buena fe adquirieron una parcela del proyecto inmobiliario ilegal y pueden verse perjudicados patrimonialmente, al no poder realizar el fin para el que adquirieron la propiedad. No obstante el derecho de estos terceros de demandar indemnización de perjuicios, el Consejo de Defensa del Estado podría solicitar judicialmente la nulidad de esos contratos de compraventa y ejercer acciones penales en contra del titular del proyecto.

Mas allá de lo discutible que resulta la decisión de la CS, este caso representa un punto de inflexión para las autoridades y demás actores involucrados, que debieran promover una solución a este problema. Al respecto, es necesario que el Estado avance en la regulación y planificación de las áreas rurales del país, estableciendo zonas en las que sería posible realizar determinados proyectos inmobiliarios y que podrían ser aquéllas cuyos suelos no hagan necesaria su conservación para destino agrícola y no generen nuevos núcleos urbanos ajenos a la planificación territorial, todo lo cual requeriría las correspondientes modificaciones normativas.

Finalmente, el caso demuestra lo esencial que resulta contar previamente con una adecuada planificación legal, ambiental y territorial de proyectos inmobiliarios, que permita determinar la viabilidad de su localización y la posibilidad de realizar las obras proyectadas. Cabe recordar el principio: “No porque todos lo hagan significa que está bien”.