Activos inmobiliarios en A. Latina: el capital es local

Gonzalo Castro

En mi primer viaje de Santiago a Toronto, adonde me dirigía para asistir al primer foro inmobiliario entre Canadá y América Latina, me di cuenta de cómo en la región el capital local ha ido sustituyendo gradualmente al capital extranjero. De hecho, un panelista estadounidense comentó en el foro que su firma no invierte en nuestro país porque “Chile exporta capital. Si cierro un negocio, es porque ningún chileno quiso entrar, y no quiero ser el tipo tonto allá”.

Así es. Grandes portafolios inmobiliarios que antes se vendían a inversionistas extranjeros ahora son adquiridos localmente. La reciente venta parcial de cuatro malls de JHSF en Brasil por US$ 200 millones fue a un fondo de inversión inmobiliario local (FII) de XP Investimentos; la venta del portfolio de centros comerciales de Wal-Mart en Chile por US$ 500 millones en 2016 se hizo a una compañía de seguros local; la mayoría de los activos de renta inmobiliaria en México ha cambiado de manos a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRA).

Esta tendencia ha sido impulsada por la persistente caída en el costo de capital local. Y detrás de esto, el ahorro previsional ha sido clave. La privatización de los fondos de pensiones en América Latina contribuyó a acumular grandes sumas de dinero que necesitan activos para invertir. Esto llevó a la proliferación de gestores de activos que, naturalmente, crearon vehículos inmobiliarios. El market cap de las FIBRA mexicanas es de US$ 12.600 millones, un valor grande, dado que la primera FIBRA salió al mercado en 2011. El market cap de los FII brasileños aumentó de US$ 4.300 millones en 2010 a US$ 10.800 millones este año. En cuanto al monto administrado por los fondos inmobiliarios chilenos, creció de US$ 1.300 a US$ 3.000 millones en los últimos 10 años. Y esa tendencia debe continuar a medida que los fondos de pensiones locales asignen un mayor porcentaje en activos reales.

Pero el capital local no sólo es competitivo para comprar activos en ciudades latinoamericanas. También está fluyendo hacia mercados desarrollados. Gestores globales están visitando inversionistas institucionales y family offices de América Latina para que destinen parte de sus fondos a portafolios inmobiliarios europeos y norteamericanos.

Este ha sido un cambio muy importante, ya que pasamos de capital norteamericano que invertía en activos inmobiliarios de América Latina, a tener capital latinoamericano dueño de edificios enteros en Estados Unidos. Con precios mayores en las propiedades estadounidenses y un dólar fuerte, las futuras inversiones de capital latinoamericano en ese país serán conducidas más por un deseo de diversificación geográfica y de búsqueda de activos refugio.

No es algo nuevo que muchas familias de América Latina han invertido históricamente en condominios de Miami por razones de seguridad. Lo interesante es que ahora estamos viendo una forma más institucionalizada para atraer capital latinoamericano.