Fondos de inversión inmobiliarios analizan impacto del teletrabajo en oficinas

A estas alturas, el teletrabajo ya es pan de cada día. Después de ser acelerado por las medidas de confinamiento diseñadas para frenar la pandemia, esta dinámica ya se ha instalado al punto que muchos se preguntan cómo se verán los ambientes laborales después del Covid-19. Y eso no ha dejado indiferentes a los fondos de inversión, muchos de los cuales se dedican a comprar oficinas y arrendarlas a empresas.

Ya se ha visto un efecto a nivel de ocupación de las oficinas. Cifras de Colliers International muestran que la vacancia del segmento prime –la categoría A+/A– ha ido subiendo desde que inició el conflicto social, profundizando su alza en el segundo trimestre de este año. Y se espera que siga subiendo.

Además de la dinámica del teletrabajo,que se anticipa que se adopte en mayor o menor medida en distintas industrias, está el efecto de la crisis económica provocada por la pandemia. "Eso evidentemente va a afectar la demanda en el corto plazo de oficinas", señala el director de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital, Francisco Ghisolfo.

Ejecutivos de la industria de fondos de inversión inmobiliarios describen un entorno expectante, con los aportantes atentos a las tendencias de mercado y el tema siendo discutido en los comités de inversión inmobiliarios.

Activos de calidad

Si bien la preocupación ya está instalada, hay un segmento que los agentes del mercado ven como particularmente sólido: Las Condes. Específicamente, los sectores que se han consolidado como los más valiosos de Santiago, como el eje Apoquindo y Nueva Las Condes.

"Las ubicaciones buenas van a seguir siendo las mismas de siempre", comenta el gerente de inmobiliario de Nevasa, Rodrigo Guzmán, y esta clase de activos seguirá teniendo demanda por parte de inversiones que aspiran a menores niveles de riesgo.

Desde Colliers International concuerdan con el diagnóstico. "En el sector que llamamos El Golf y Nueva Las Condes, vemos que sigue habiendo muy buena demanda a pesar de todo", comenta el director de Finanzas Corporativas de la firma, Rodrigo Makuc. Es más, agrega, actualmente esos son los sectores donde se concentran las ofertas de compra que han recibido.

Tasas de vacancia

Otro punto de tranquilidad para los inversionistas del mercado es que, aunque han subido, los niveles de vacancia del sector oficinas siguen relativamente bajos.

"En Santiago las vacancias aún se encuentran en rangos saludables, entre 6% y 10%, y no es menor decir que el eje Apoquindo y Nueva Las Condes sigan en vacancias de entre 5% y 6%", destaca el managing partner del fondo de inversión privado Cameron Partners, Felipe Espínola.

Esto, agrega, no se ha dado sólo por la disminución de nuevos proyectos o arrendadores bajando arriendos o postergando pagos dada la contingencia, sino que también por la "solidez financiera" de los arrendatarios y la "eficiencia en su administración".

Makuc, de Colliers, señala que esperan que la tasa vacancia suba en el corto plazo, pero que se mantendría dentro de los niveles "sanos" de mercado.

Otros sectores

Lo que vaya a pasar con las valorizaciones de otros lugares de la capital es materia de debate.

Ghisolfo, de Credicorp, anticipa que el sector más golpeado sería el de oficinas B, en un entorno donde los fondos están replanteándose sus estrategias para acomodarlas a las cambiantes circunstancias. "Tengo dudas de qué va a pasar con el centro", que también se vio impactado por el conflicto social, explica.

Ciudad Empresarial sería otro de los lugares impactados. Esto, dice el ejecutivo, dada su mayor exposición al segmento de pequeñas y medianas empresas, que son más sensibles al ciclo económico.

Pero eso no quiere decir que no vaya a haber dinamismo. Desde Nevasa, Guzmán destaca que el eje prime de Las Condes es adecuado para ciertos negocios, pero que hay motores para generar demanda en otras zonas.

"Siempre va a haber demanda de oficinas en los subcentros de la ciudad, donde hay comercio", explica, ejemplificando con el área del paradero 14 de Vicuña Mackenna, que se ha convertido en un eje relevante para la zona.