Madison Realty Capital busca levantar US$ 100 millones entre inversionistas chilenos para créditos a inmobiliarias

Las construcciones de edificios residenciales de ciudades como Los Ángeles o Miami podrían recibir una mano desde las AFP o las compañías de seguro chilenas, a cambio de un retorno atractivo para sus inversiones.

Ésta es la oferta que están recibiendo por estos días de parte de la gestora Madison Realty Capital, especialista estadounidense en inmobiliario y deuda privada inmobiliaria, y de la mano de BTG Pactual.

La administradora estadounidense, que maneja casi US$ 13 mil millones, busca levantar hasta US$ 100 millones en Chile, Colombia y Perú, para su fondo de deuda de Real Estate en Estados Unidos "MRC Debt Fund V". Para eso, BTG Pactual sumará el vehículo al portafolio de fondos alternativos que ofrece a sus clientes, desde donde los inversionistas podrán acceder.

"El principal atractivo de Madison para venir a Latinoamérica es diversificar su base de aportantes y poder establecer una relación con institucionales de la región", explica el gerente de Distribución de BTG Pactual, Mauricio Pérez. El ejecutivo dijo que ha habido buena recepción del producto entre algunos institucionales chilenos y cuenta que la gestora extranjera ya tiene entre sus inversionistas a institucionales norteamericanos. De todas maneras, el instrumento también estará disponible para otros tipos de inversionistas.

Préstamos a inmobiliarias

El dinero que llega al fondo MCR Debt Fund V se destina a préstamos para inmobiliarias. "Madison presta dinero a desarrolladores inmobiliarios, no es que ellos se metan específicamente en el proyecto, sino que van en ayuda del inmobiliario que quiere desarrollar un proyecto", detalla la head de Distribución Internacional de Fondos Alternativos de BTG Pactual, Andrea Santander.

Aproximadamente, el 80% de la cartera está invertida en créditos para desarrollos residenciales y el otro 20% para desarrollos comerciales o industriales, con foco en las ciudades más grandes de EEUU, como Los Ángeles o Miami.

"Gran parte de su portafolio son préstamos a compañías que en algún momento se encuentran con algunas dificultades, por ejemplo, que les aumentan los costos por diferente razón o se les cayó alguna cosa y necesitan financiamiento a buenas tasas en un período corto. Eso no es tan fácil de obtener de los bancos, entonces ahí surgen estos fondos de deuda privada, para proveer de liquidez a esos clientes", agrega Santander.

El fondo ya se encuentra operativo, tiene una duración a cuatro años y su track record de rentabilidad es de entre 9,15% y 12% anual. El capital que levanten en Chile podrá sumarse a uno de los cierres que el fondo tendrá pronto o al último cierre que será en junio. En total se espera que recaude US$ 2 mil millones.

El origen de la oportunidad

"Desde la crisis financiera de 2008, los grandes bancos en EEUU salieron de estos préstamos por el aumento en restricciones de crédito y se generó este espacio para que asset managers entreguen esta liquidez a estos desarrolladores inmobiliarios", señala Pérez.

Al mismo tiempo, Santander explica que en el sector inmobiliario de EEUU están pasando dos cosas que lo vuelven atractivo: "por el lado de la industria en sí, estamos en un período en que los precios de las casas, los departamentos y lo bienes inmuebles han caído, están entre un 10% y un 15% más abajo de lo que podrían haber estado hace uno o dos años, y por el escenario de tasa bajas, el financiamiento está muy barato, entonces hay mucha gente que independientemente de la situación actual, aprovecha estas condiciones".

Considerando los riesgos de este tipo de inversiones, Pérez indica que "lo bueno que tiene Madison es que son originadores de deuda privada" y añade que "en sus 16 años solo hacen real estate y créditos a real estate, entonces conocen a cabalidad el negocio, por eso nos sentimos tranquilos de ofrecérselos a clientes institucionales".