¿En cuánto subirán los terrenos en las comunas cercanas al nuevo tren a Melipilla?

Si bien restan seis años antes de ver materializado el tren Santiago-Melipilla que el presidente Sebastián Piñera relanzó hace un mes tras la obtención del permiso ambiental, los efectos de este proyecto ya se sienten en las zonas en torno a su trazado en aspectos como el valor del suelo y las expactativas de desarrollo urbano y comercial.

Al respecto, tres empresas expertas en el negocio inmobiliario analizaron el impacto de esta iniciativa en el corredor de transporte que comprende tanto comunas del sector sur poniente de Santiago, como áreas urbanas y rurales de esa zona de la Región Metropolitana.

En relación a la plusvalía de los terrenos en este sector al 2025, la firma Arenas y Cayo estimó que el tren podría elevar en niveles de 3% anual el promedio actual de incremento en los valores que promedia un 4% al año. Al respecto, indica que esta tendencia de valorización de los predios se verá especialmente en las comunas más alejadas de la capital, como es el caso de Padre Hurtado, Peñaflor, El Monte y, sobre todo en Talagante y Melipilla. Por ello, el análisis anticipa incrementos de hasta un 15% en los próximos 6 años en estas zonas. (Ver infografía)

El gerente de estudios de Arenas y Cayo, Cristián Gutiérrez, explica que estas comunas “aún poseen un alto margen de plusvalía que captar, tomando en cuenta que la llegada de Melitrén podría significar una economía de tiempo que oscila entre 22 a 50 minutos de viaje al día”.

Este proceso cambiaría la dinámica de crecimiento actual donde las comunas céntricas (más cercanas a la capital) como Estación Central, Maipú y Cerrillos, son las que han experimentado los mayores incrementos. En este grupo destaca Cerrillos, que sólo en 2018 tuvo un alza en el valor del suelo de 38,4%, sobrepasando las 25 UF/m2. Esta zona registró alzas sostenidas a contar de 2013 luego del primer anuncio del tren en la primera administración Piñera. De ellas, Gutiérrez destaca que Cerrillos será la más beneficiada. “A pesar de su centralidad, posee muy baja conectividad dentro del sistema de transporte público -sólo el año pasado se incorporó a la red de Metro con la entrada en operación de la línea 6-, por lo que la llegada del Melitrén generaría una mejora significativa en conectividad. Además, posee disponibilidad de suelo para el desarrollo de viviendas de alta densidad”, señaló el experto.

En el caso de El Monte, Talagante y Melipilla, el valor de los terrenos es el más barato de las ocho comunas por las que cruza el proyecto, situándose en un rango entre 5 y 7 UF/m2, cifras que se comparan con los precios en torno a las 2 UF/m2 que tenían en 2012 antes del anuncio del proyecto.

En el caso del conjunto de comunas que atravesará el futuro tren, la firma detectó que el valor promedio se duplicó en siete años desde 8 UF/m2 a los actuales a 19,6 UF/m2.

En relación al precio de las viviendas en esta zona, la consultora Tinsa destaca dos zonas que experimentaron alzas significativas. La primera es en el radio de 1,5 kilómetros en torno a la futura estación Ciudad Satélite, que posee una variada oferta -desde las 2.145 UF hasta las 12.230 UF- con el ingreso de más de 40 proyectos inmobiliarios desde 2012 a la fecha.

En el período, los precios se han incrementado en más de un 100%, sitúandose en un promedio de 51,5 UF/m2.

El otro punto relevante corresponde al entorno de la futura estación Padre Hurtado, que también ha tenido un auge inmobiliario en paralelo al anuncio del Metrotren.

La jefa del área de estudios, Daniela Salazar, explica que a diferencia de Ciudad Satélite, los precios no vivieron un alza tan significativa en el período (12,4%), debido a que previamente ya había iniciado la construcción del proyecto habitacional Laguna del Sol en 2011, lo que “se puede interpretar como un valor incidente en las propiedades de esa zona”.

Expansión en servicios y educación

Desde Mapcity destacan la ampliación de servicios en estas comunas, en particular en los radios cercanos a dos estaciones clave: Ciudad Satélite, que será la última en estar integrada al sistema Bip!, y Melipilla, que es donde finalizará el metrotren.

El subgerente de Estudios y Cartografía de Mapcity, Marcelo Zolezzi, explica que a partir de lo ocurrido tras el anuncio de metrotren a Nos, estiman para el caso del proyecto a Melipilla una multiplicación de servicios como los cajeros automáticos en hasta un 300% en el caso de Ciudad Satélite y de un 200% en universidades e institutos técnicos en Melipilla. (Ver infografía).

Otras áreas beneficiadas-dice Zolezzi- será la actividad empresarial. En un área de influencia de un kilómetro en torno a la extensión completa del metrotren, se identificó un total de 6.500 empresas, según el Servicio de Impuestos Internos. Si bien la mayoría está en comunas del Gran Santiago, un 15% se concentra en Melipilla. “La llegada del Melitren puede ayudar a potenciar el rubro empresarial en comunas rurales como El Monte, Peñaflor, Padre Hurtado y Talagante, donde aún hay espacio para crecer”, dice.

Plan de larga data

La concreción de un tren que haga más expedita la conectividad de los habitantes de la zona sur de la Región Metropolitana, es un anhelo de larga data. Fue en el primer gobierno de Piñera, cuando finalmente se anunció con bombos y platillos la iniciativa de la Empresa de los Ferrocarriles del Estado (EFE), que en ese entonces se calculaba su entrada en operación en 2016.

Finalmente eso no ocurrió y en 2015 el gobierno de Michelle Bachelet tuvo que ingresar el proyecto al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), que otorgó recién en mayo pasado el permiso. “La potencial alza de valores depende de que se cumplan los hitos anunciados, dado que el proyecto ha estado en carpeta desde hace ya varias décadas, lo que puede explicar que Melipilla y comunas aledañas aún no tienen el desarrollo esperado”, advierte Gutiérrez.

El proyecto busca unir Santiago con Melipilla en 45 minutos, tendrá 11 estaciones y contempla una inversión de US$ 1.560 millones.