Tasas de descuento en el sector inmobiliario: Riesgos en oficinas se mantienen y hoteles anotan primera baja desde 2019

El escenario político y económico que arrastra Chile desde hace unos años han desdibujado ciertos sectores, llevando a que se generen menores oportunidades de inversión. 

Una de las áreas más golpeadas sigue siendo la inmobiliaria. Actualmente las tasas de descuento continúan afectadas, y pese a que ciertos sectores dedicados al turismo o renta residencial comienzan a mostrar un leve aumento, aún existen dos subgrupos que no han podido retornar a números pre pandemia. Esto, en medio de un escenario cada vez más complejo. 

Pero ¿Qué son las Tasas de Descuento? Este índice se trata de "la principal referencia que utilizan los entes del mercado para evaluar una inversión", según explica Francisco Saval, Consultor del Área de Estudios y Asesoría Financiera de Colliers. Y para esto, se "toma en consideración tanto el retorno que exigen los inversionistas, como la tasa a la cual financian sus proyectos. En síntesis, es el porcentaje de ganancias esperado de un activo o de cualquier inversión, tomando en cuenta su riesgo", dice. 

De este modo, si por ejemplo un activo en específico reporta una alta tasa, sobre el 6% -asociada al riesgo-, implica una mayor pérdida de valor y con ello un menor retorno a futuro para los inversionistas. Y esto es exactamente lo que ocurrió durante el período de pandemia.    

Persisten riesgos en Oficinas y área Comercial 

De acuerdo al texto, Colliers arrojó que al 31 de marzo de este año los sectores comercial y de oficinas anotaron poca o nula variación de este índice, con tasas de 6,02% y 6,13%, respectivamente. Es decir, un poco menos de 6,03% y 6,17%,  en el semestre finalizado en diciembre de 2021. 

En el caso de activos comerciales, la cifra actual se explica, tal como observan desde la empresa, debido a “que no se registraron grandes cambios en esta sub industria”, ya que “los efectos de la mayor apertura a nivel nacional” ya fueron apreciados en periodos anteriores. Mientras que en el caso de las oficinas, la baja del índice se atribuye a los altos niveles de vacancia y a que “muchas empresas estén disminuyendo los espacios de sus oficinas, migrando hacia zonas más alejadas del centro de la capital”, comentan desde Colliers. 

De manera que los índices anteriores resultan complicados para quienes deseen entrar a invertir al rubro ya que, al estar asociados a un mayor riesgo, revelan un menor retorno para los inversionistas. “A una mayor tasa se descuentan los flujos futuros a un porcentaje mayor, por lo que se vislumbra que se recibirá menos dinero en un futuro”, explica Saval. 

Y en este caso también cabe mencionar el sector de Desarrollo, que en comparación al trimestre anterior anotó un aumento de 7,46% a 7,56%, es decir, una de las tasas más altas dentro de las diferentes sub industrias del área inmobiliaria. Y que “se ve relacionado con los diferentes riesgos que hay dentro de este tipo de inversión, el aumento de las tasas hipotecarias, la escasez de materiales y aumento de estos, entre otros”, de acuerdo a lo señalado.

Mejores oportunidades en renta y turismo

Por otro lado, entre las mejores oportunidades de inversión figura el área de Multifamily, que pese a haber registrado una leve alza en la tasa de descuento, sigue siendo el índice más bajo dentro de las sub industrias inmobiliarias, además de sus altos porcentajes de ocupación. Así, este sector pasó de una tasa de 5,24% en diciembre del año pasado a 5,45% a marzo de 2022.  

Algo similar ocurre con el área industrial, vinculada a terrenos destinados al desarrollo de bodegaje o data centers, por ejemplo, y que durante estos últimos meses se mantuvo como uno de los mejores sectores para invertir, a pesar de haber anotado una tasa de un 5,74%, es decir, levemente superior al 5,69% de 2021. Esto, debido a las vacancias del rubro que siguen siendo mínimas, y a un aumento en los precios por UF/m².

Y en tercer lugar destaca el sector hotelero, que este año reportó por primera vez -desde el inicio de la crisis social y posterior pandemia- un índice por debajo del 8%. Es decir, pasó de un 8,41% a un 7,8% en solo tres meses, lo que se explica principalmente por la mayor apertura que se está dando tanto a nivel nacional como internacional.

Recuperación proyectada a 2023

De acuerdo a Francisco Saval, desde Colliers prevén una mejor situación dentro de los próximos meses, y muestra de aquello es la “pronta” recuperación que proyectan para uno de los mercados más afectados, el de oficinas, hacia el segundo semestre de 2023. Y aclara que todo está sujeto a “los diversos factores de la economía”. 

“La recuperación de estas áreas depende específicamente de la incertidumbre política y económica a nivel país. Donde el desarrollo de la Convención Constitucional y el desarrollo de la crisis social jugarán un rol clave para la recuperación de estas industrias”.

Cabe destacar que según los datos de la empresa, la evolución trimestral de la prima por riesgo de mercado revela que luego de haber llegado a un peak de 6,75% durante el primer trimestre de 2020 -debido principalmente al riesgo del Covid-19- éste se ha logrado estabilizar e incluso ha mejorado en relación a datos pre-Covid, llegando de esta manera a 5% durante el cuarto trimestre del año pasado.