Mercado de capitales y acceso a la vivienda

Marcela Ruiz-Tagle O.

Hace unos días el ministro de Hacienda, Mario Marcel, informó que su cartera está analizando otorgar una garantía estatal a los créditos hipotecarios para facilitar el acceso a la vivienda. La iniciativa no es nueva y es parte de la política habitacional de países como Canadá, Australia y Uruguay, que se utiliza para facilitar la compra de la primera vivienda, sea esta nueva o usada, y focalizar su acceso diferenciando a los grupos de población según ingresos, tramo de edad, género, tipología de hogar o ciudad en la que se viva.

En nuestro caso, su implementación resulta deseable dado el agotamiento que evidencia la política de vivienda, la que se basa en el otorgamiento de subsidios que finalmente no son utilizados en los número y tiempos previstos ya sea por falta de oferta a la cual aplicar o por el riesgo crediticio de quienes requieren complementar estos recursos con créditos hipotecarios.

“La garantía estatal a los créditos hipotecarios para facilitar el acceso a la vivienda resulta deseable, dado el agotamiento que muestra la política de subsidios”.

Más aun si consideramos que nos encontramos en un escenario recesivo más profundo a lo esperado, en el cual el aumento de la tasa de política monetaria no ha logrado contener el avance de la inflación, previéndose un mayor deterioro en el mercado laboral y una contracción significativa de la inversión, en particular la inmobiliaria. En esta coyuntura, repensar el acceso al financiamiento de la vivienda, y por esta vía reactivar la inversión y el empleo asociados, resulta crucial.

La propuesta bajo análisis permitiría disminuir el ahorro inicial requerido y extender los plazos de pago de la vivienda, disminuyendo así la proporción del dividendo exigido respecto del ingreso de quienes solicitan un crédito hipotecario. Sin embargo, para que tenga el impacto buscado, se requiere no solo disminuir el riesgo asociado a la emisión de instrumentos financieros que permitan la adquisición de una vivienda a 30 años plazo, lo que se facilitaría con la garantía estatal, sino que a los inversionistas institucionales les resulte atractivo comprar dichos instrumentos en volúmenes similares a los existentes previo a los retiros de fondos previsionales. Esto requiere la concurrencia de todos sus integrantes: fondos de inversión, compañías de seguros y administradoras de fondos previsionales.

Para que esto ocurra es necesario continuar reduciendo los actuales niveles de incertidumbre, pero también dar señales que refuercen el compromiso del Ejecutivo con el desarrollo futuro de este sector y del mercado de capitales en general. Por ejemplo, si la reforma previsional en curso destinara parte de la cotización del 6% adicional a las cuentas individuales, se reduciría considerablemente el plazo estimado de alrededor de cinco años de recuperación de los fondos administrados y con ello se tendría la demanda necesaria para completar la reactivación del mercado hipotecario.

Sin un mercado financiero profundo, el Estado requerirá crear un fondo de garantías para la vivienda de magnitud significativa, que le permita apalancar porcentajes diferenciados del valor de las propiedades, de forma de compensar por esta vía los menores plazos de los instrumentos financieros existentes y los menores ingresos de las personas.