Los desafíos en vivienda seguirán

IGNACIO ARAVENA

En materia de vivienda, la consagración de ésta como un derecho en la propuesta constitucional y el Plan de Emergencia Habitacional (PEH) son las políticas que más relevancia han tenido en la agenda del último tiempo. Si bien ambos buscan aportar a través de generar las bases para enfrentar la crisis actual, pienso que por sí solos no podrán hacer frente a las brechas, ya que ninguno se hace cargo de las componentes estructurales que nos apremian.

Con respecto al derecho a la vivienda, a pesar del rechazo a la propuesta general, es probable que éste se consagre eventualmente. Si bien reconocerlo es un símbolo importante que formaliza el reconocer tratados internacionales, no existe relación alguna entre ello y el éxito de las políticas habitacionales. De hecho, Chile es de los pocos países del continente que no lo incluye, pero es de los más efectivos en el diseño e implementación de programas en la materia.

“La situación de la vivienda difícilmente cambiará su curso si nos seguimos olvidando de desafíos que afectan al mercado inmobiliario, tanto a través de la oferta como de la demanda”.

Con respecto al PEH, éste sigue enfocándose en la cantidad de viviendas a entregar y no incluye a la planificación urbana integrada para unir políticas, regulación e inversiones en torno a metas definidas. Junto a ello, éste no complementa acciones en torno a temas de pobreza y cómo el acceso a la vivienda es un fenómeno a nivel de ciudad -cuyos planes no existen actualmente-. Y es que el plan mezcla políticas ausentes de un correlato que guíe su ejecución, cosa difícil si su objetivo principal es recuperar el rol del Estado y no solucionar problemas específicos. Más aún, tampoco existe claridad de qué sucederá con éste cuando termine el mandato actual, condicionándolo al ciclo político y sin dar certezas de que éste sea realmente una política de Estado a largo plazo.

Si seguimos pensando sólo en clave de viviendas sociales, estamos dejando de lado una serie de restricciones que han decantado en un sector altamente contraído en el último tiempo. Para ilustrar, algunas inmobiliarias han declarado su quiebra o detenido el inicio de proyectos mientras, en paralelo, existe un retroceso en las promesas de compraventa dadas las restricciones de acceso al financiamiento y las presiones inflacionarias que vivimos. Todo lo anterior ha impactado en el ascenso de los proyectos de renta residencial como respuesta a las dificultades para acceder a una residencia en propiedad.

Finalmente, no todo es a nivel macroeconómico, pues la regulación también puede impactar en la oferta a través de acciones como disminuir las alturas de edificación. Existe evidencia que indica como estas decisiones se traducen en alzas de precios pues afectan a la oferta potencial dentro de una ciudad. Lamentablemente, la legislación no exige modelar los potenciales impactos de estas decisiones, por lo que difícilmente son considerados durante la aprobación de los planes nuevos.

En síntesis, la situación de la vivienda difícilmente cambiará su curso si nos seguimos olvidando de una serie de desafíos que afectan al mercado inmobiliario, tanto a través de la oferta como de la demanda. Si no tratamos el sector de manera integral, sin asociarlo a las múltiples dimensiones de la pobreza y a una planificación urbana adecuada, las presiones actuales pueden llevar a que la olla a presión termine reventando nuevamente.