El IVA a las viviendas

Erik Haindl

La reforma tributaria que se está discutiendo introduce dos impuestos adicionales a las viviendas. El primero es el IVA a las viviendas de un valor superior a las
1.200 UF, y el segundo, un impuesto a las ganancias de capital sobre la compra y venta de viviendas que exceda a un cierto monto, gravado con las tasas del impuesto global complementario.

El IVA es el impuesto más importante de Chile y es la piedra angular del sistema tributario de muchos países. Desde un punto de vista macroeconómico, el IVA es un impuesto que grava el consumo de las personas con una distorsión mínima en los precios relativos de los bienes. Esto lo hace un impuesto eficiente, en el sentido de generar una baja pérdida social por cada peso recaudado. Al gravar el consumo, siempre se permite deducir de la base del impuesto las compras de bienes de capital.

Hay un error conceptual fundamental en imponer el IVA a un bien de capital como una casa, toda vez que la mayor parte de los compradores no tienen contra que descargar este IVA. Se está tratando implícitamente la compra de casas como si fueran bienes de consumo. Por algo no existe ningún país en el mundo (salvo Chile, claro) que grave con IVA a las casas. Con esto se está encareciendo artificialmente el precio de las casas, lo cual afecta negativamente la inversión en este tipo de activos.

El mercado de los arriendos está íntimamente relacionado con el mercado de las casas en el largo plazo. Existe un equilibrio de largo plazo entre el precio de una casa y el valor de los arriendos, las contribuciones y la plusvalía asociada. Al subir el precio de las casas, imponiendo un IVA, y gravar con un 35% la plusvalía, se está alterando este equilibrio.

El efecto de corto plazo será probablemente una contracción en la demanda por casas, ante una caída en la rentabilidad después de impuestos de este activo. Esto debiera reducir la construcción de nuevas casas, hasta que el stock de viviendas disponible se contraiga lo suficiente para que los arriendos suban. En el largo plazo, los efectos adversos los sufrirá el precio de los arriendos, que debiera subir lo suficiente para que vuelva a hacer otra vez atractiva la inversión en este tipo de activos.

Al aumentar el valor de los arriendos, los chilenos deberán acostumbrarse a vivir en espacios más reducidos y más costosos. Obviamente, en último término la calidad de vida de los chilenos se deteriorará gracias a estos dos nuevos impuestos.

¿Es esta una forma eficiente de recaudar? ¡Claramente no! Por algo no lo utiliza ningún otro país en el mundo. En general la pérdida social asociada a un impuesto es aproximadamente proporcional a la elasticidad-precio de las curvas de demanda del bien gravado y al cuadrado de la tasa. Tanto las tasas de IVA (19%) como las del global complementario (35%) son las mayores del sistema, por lo que el cuadrado de estas tasas representa un impacto bastante fuerte.

Lo ideal sería adoptar la práctica internacional de no gravar con IVA las casas, y establecer un impuesto de ganancias de capital especial a una tasa reducida.