DF Tax | Reforma tributaria a la caza de los multifamily

Vicente Furnaro

El proyecto de reforma tributaria en curso pretende terminar con el IVA a los arrendamientos amoblados. Un inocente y aparentemente benévolo titular detrás del cual se esconde una noticia que representa un durísimo golpe para el mundo inmobiliario y, particularmente, para el creciente mercado de las rentas residenciales o multifamily, ámbito de negocios que crece exponencialmente en Estados Unidos y que se consolida en Chile.

Su mayor resiliencia a los ciclos y vaivenes económicos, su alta ocupación, los flujos asegurados en el tiempo con una estabilidad rápida del negocio, los altos precios de arriendos, el respaldo patrimonial que otorga el mismo inmueble, el difícil acceso al crédito hipotecario de los clientes y el déficit habitacional del país, entre otros motivos, han transformado a este mercado del Built To Rent en uno de los más apetecidos del último tiempo, duplicándose su demanda en los últimos dos años. A ello, se añade un mercado complementario existente como mercado hormiga o inorgánico que corresponde a inversionistas pequeños que también pueden acceder a una o más unidades para el arriendo.

“La reforma tributaria pretende terminar con el IVA a los arrendamientos amoblados. Un inocente y aparentemente benévolo titular detrás del cual se esconde una noticia que representa un durísimo golpe para el mundo inmobiliario y para el creciente mercado de las rentas residenciales o multifamily”.

Este sano ámbito de negocios, creador de varios cientos de miles de empleos anuales y que proporciona una evidente solución de vivienda a grupos jóvenes e inmigrantes y en pleno crecimiento,  pretende ser capturado por la reforma tributaria que se discute, la que busca poner fin al beneficio tributario de la devolución anticipada del IVA asociado a la compra o construcción de estos edificios, mediante la eliminación del IVA a los arriendos amoblados (elemento propio y connatural a un edificio de renta residencial). Lo anterior impedirá entonces solicitar la devolución anticipada del IVA soportado en la compra o construcción de los edificios en cuestión, toda vez que el inversionista no tendrá cómo acreditar la futura restitución de ese anticipo, al arrendarlos desde ahora exentos.   

En términos de evaluación financiera de proyectos como estos, nuestra experiencia nos indica que un plan de construcción o compra de edificios para renta residencial contiene cerca de un 1 punto porcentual asociado al beneficio del IVA anticipado, calculado sobre una tasa interna de retorno total del 7%. Es decir, al eliminarse esta franquicia, baja significativamente la rentabilidad del proyecto, lo suficiente como para inclinar la balanza hacia la decisión de no tomar esta inversión.      

Al cierre del primer semestre de 2022, el stock acumulado en el mundo de los multifamily contabilizaba 89 edificios en operación, con más de de 21.000 unidades y con una ocupación promedio de un 97%, a la espera del ingreso de 46 nuevos proyectos durante este año, que incorporarían al stock un volumen aproximado de 12.500 unidades. Datos duros, ciertos, que hacen saltar a la vista una de las pocas áreas de la economía que crece y se desarrolla en nuestro complejo escenario económico.

¿No ha sido posible entonces un esfuerzo mayor de creatividad legislativa que proteja el desarrollo de un área de negocios con tal nivel de externalidades positivas? ¿Una tasa de interés asociada a ese anticipo de IVA, por ejemplo? ¿O el término de la rebaja del 11% del avalúo fiscal en la base de aplicación de IVA, para acelerar así su restitución? Una vez más, la simpleza y el desequilibrio en el enfoque, el blanco o negro en la mirada, el todo o nada en las decisiones, protagonizan una propuesta cuyo efecto negativo superará con creces el resultado recaudatorio esperado.

Dominados por una visión simplista, frágil y espontánea, explicada por un solo punto de vista de mirar las cosas, sin contrastarla con otras visiones y carente de la mínima habilidad y creatividad legislativa que debemos exigir como ciudadanos, veremos como estos escasos espacios de desarrollo económico que aún tenemos, pasan a ser un simple botín sin horizonte que pretende ser presa de esta nueva ilusión tributaria.