Crisis inmobiliaria: la tormenta perfecta

CECILIA CIFUENTES

Hace poco la prensa nos informaba que los permisos de edificación de viviendas se habían desplomado en julio a su mínimo histórico. Es, sin duda, la peor crisis de este sector en las últimas cuatro décadas. La buena noticia es que esta vez no se ha visto dañada la solvencia del sistema financiero, la mala es que como hace menos ruido, las autoridades parecen no tener conciencia de la gravedad del problema; hay bastante que pueden hacer y es muy poco lo que hacen.

El sector inmobiliario enfrenta lo que se podría llamar una tormenta perfecta. Partiendo por precios elevados de propiedades, producto del prolongado período de caída de tasas de interés de largo plazo. Los bonos soberanos bajaron de 5% real en 2003 a menos de 1% en 2020, lo que se tradujo en una caída equivalente del costo del crédito hipotecario. Esta caída de tasas, en conjunto con las crecientes trabas burocráticas, que dificultan la oferta inmobiliaria, implicó un aumento sostenido del valor de las propiedades. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) subió un 170% real entre 2002 y 2021. Dado que es improbable que las tasas de largo plazo vuelvan a los niveles mínimos de hace cuatro años, se requiere un ajuste del valor de las propiedades, que sabemos es lento y difícil. Este ya se ha iniciado, con una reducción del IPV de 5,3% real entre fines de 2021 e inicios de 2024. Sin embargo, si consideramos la relación entre el precio de las propiedades y los ingresos de los trabajadores, este ajuste no parece terminado. El aumento del IPV de 170% real entre 2002 y 2021 supera con creces el crecimiento de las remuneraciones reales en ese lapso, de 46% real. Si además agregamos el mayor costo del crédito hipotecario, resulta evidente por qué el sueño de la casa propia se ha hecho inalcanzable. Vemos con creciente preocupación la abrupta caída de la natalidad, pues bien, la inaccesibilidad de la vivienda es una causa más para la postergación de la paternidad. No poder acceder a la casa propia es causa además de gran frustración para los trabajadores.

“El Gobierno tiene la llave (...) Lo primero sería revertir errores en materia tributaria, dar mayor estabilidad a las reglas del juego, disminuir la burocracia administrativa e implementar incentivos a la compra de viviendas”.

Por supuesto, el deterioro del mercado de capitales local, producto de los retiros de los fondos de pensiones y la preferencia por invertir afuera dado el mayor riesgo país, se suma a este cóctel. Las políticas públicas han agravado la situación con aumentos de impuestos (IVA y ganancias de capital en la venta de propiedades), la agobiante permisología y los crecientes problemas de certeza jurídica. Como resultado, en esta actividad se han perdido cerca de 80 mil puestos de trabajo, sumado a la quiebra de empresas. Se trata de un sector muy competitivo, que entre reducciones de precios y alzas de costos, ha visto muy dañada sus condiciones patrimoniales.

El Gobierno tiene la llave para aliviar en forma importante la situación de este sector. Debería ocuparla. Lo primero sería revertir errores en materia tributaria, dar mayor estabilidad a las reglas del juego, disminuir la burocracia administrativa e implementar políticas de incentivos a la compra de viviendas más significativos, como se ha hecho en el pasado. Por supuesto, también ayudaría mayor efectividad del Gobierno en reactivar los planes de concesiones de obras públicas, junto con acelerar la política de vivienda social. Por último, e igualmente importante, se requieren políticas que promuevan el desarrollo del mercado de capitales, que aún está lejos de reponerse del daño que ocasionaron las políticas erradas.