Doble impuesto a las propiedades

Luis Felipe Lagos M.

En la discusión sobre el financiamiento de la Pensión Garantizada Universal (PGU), se ha considerado la alternativa de un impuesto al patrimonio o riqueza. En efecto, la comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, sin tener iniciativa en materia tributaria, aprobó un proyecto que grava la riqueza.

Paralelamente, se ha contemplado la posibilidad de aumentar la sobretasa del impuesto que afecta a las propiedades. Por cierto, este impuesto, también conocido como contribuciones de bienes raíces, no es más que un impuesto a la riqueza que se mantiene en dichos bienes. En realidad, existe una doble tributación a las propiedades: las contribuciones y el IVA.

El impuesto anual a las propiedades grava el flujo de consumo de servicios habitacionales que presta una vivienda. En el caso de que la propiedad se arriende, el dueño recibe un flujo de ingreso por estos servicios. La estructura impositiva considera un tramo exento, siendo la tasa del impuesto aproximadamente un 1% del avalúo de la propiedad, el cual se ajusta cada cierto tiempo. La recaudación del impuesto se destina principalmente al financiamiento de los municipios.

A primera vista, como todo impuesto a la riqueza, parece ser un porcentaje menor respecto del valor de la propiedad. Sin embargo, si consideramos que el retorno de este tipo de capital (arriendo) está en torno al 5% del valor de la vivienda -el cual refleja la valoración de los servicios habitacionales-, el impuesto alcanza a un 20% del flujo de servicios habitacionales consumidos, una tasa relativamente elevada. No obstante, mantiene una coherencia con el impuesto a otros consumos, como es el IVA. El problema es que, dado que las viviendas además pagan IVA, estamos cobrando un doble impuesto a los servicios habitacionales.

Las propiedades son una inversión en construcción residencial y, por consiguiente, no deben estar afectas a un impuesto al consumo, como es el IVA. Sin embargo, la discusión ha ido por otro lado, de hecho, se ha propuesto eliminar la exención tributaria que permite a las empresas constructoras deducir de su pago de impuesto (PPM) un 65% del IVA por la venta de viviendas hasta UF 2.000, con un tope de UF 225 por vivienda.

En la práctica, las viviendas debieran estar afectas a un IVA con tasa cero. Esto permitiría que las empresas constructoras puedan descontar el IVA por la compra de sus insumos y bienes de capital (usar el crédito de IVA). En rigor, el IVA debiera cobrarse por el consumo anual de servicios habitacionales que obtiene el dueño que habita la vivienda, imputando un arriendo, o bien, por el flujo de ingreso que obtiene el dueño si la arrienda. Pero, como vimos, esto es justamente lo que grava el impuesto a las propiedades, por lo tanto, hay una doble tributación.

En resumen, solo se debe gravar el flujo de consumo de servicios habitacionales, ya sea con un impuesto anual a las propiedades o bien con IVA a estos servicios; es decir, a la renta de arriendo, e imputando un arriendo a los dueños que habitan su propiedad. Mantener ambos impuestos significa una doble tributación sobre las propiedades, lo que no es una buena política tributaria.

Si bien es cierto que incrementar el impuesto a las propiedades facilita la recaudación -al ser estas inmóviles, a diferencia de otro capital que es perfectamente móvil-, perjudica en el mediano plazo la inversión en viviendas.