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Duro momento para el inmobiliario comercial: Colliers anticipa baja en precios desde diciembre

El ajuste a nivel de arriendos estaría en un rango de 5% a 10%, según estimaciones del área de Asesoría Financiera de la firma. La recuperación estará ligada al ritmo de reactivación en ventas.

Por: Javiera Donoso | Publicado: Miércoles 8 de julio de 2020 a las 04:00 hrs.
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Hace un año, el mundo de los centros comerciales era grito y plata, con el espaldarazo de los inversionistas convirtiendo a una de estas firmas –Cencosud Shopping– en la mayor apertura en bolsa en la historia de Chile y los fondos disfrutando de un alto interés. Hoy en día, en medio del terremoto que ha vivido el consumo presencial en medio de la cuarentena, el sector se ha visto impactado.

Cifras de Colliers International muestran que durante el segundo trimestre –período que ha concentrado el grueso de los efectos de la pandemia– el segmento inmobiliario que se ha visto más impactado es el comercial.

La tasa de descuento –que, entre otras variables, incluye los premios por riesgo y costos de financiamiento– de esta categoría de activos inmobiliarios ha subido de 5,11% en marzo de este año a 5,61% en junio, mientras que las demás categorías han tenido bajas leves o relevantes.

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Este efecto está fuertemente ligado a la crisis sanitaria, dice el director de Finanzas Corporativas de Colliers, Rodrigo Makuc. “Es un rubro que ha tenido bastantes complicaciones para poder retomar operaciones bajo este escenario de pandemia”, señala, lo que afecta variables como pagos de arriendos y cobrabilidad.

Dilema de precios

Makuc afirma que hasta el momento no se ha visto un deterioro significativo de los “precios formales” de arriendo. Lo que se ha visto son casos puntuales de perdones de arriendo o postergaciones de pagos, acordados entre arrendadores y arrendatarios, lo que ha mantenido la “morosidad formal” bajo control, comenta, pero mirando hacia delante, se anticipa un ajuste en los precios.

“Creemos que los arriendos deberían tener un ajuste a la baja, pensando de diciembre hacia delante”, sostiene, agregando que prevén que la caída en precios de arriendo se ubique entre el 5% y el 10% con respecto a los precios anteriores a la pandemia.

La expectativa es que el ritmo de recuperación de esos valores esté determinado por qué tan rápido se reactiven las ventas que el comercio registraba antes del último trimestre de 2019, período marcado por las protestas que se iniciaron a mediados de octubre.

Eso sí, advierte Makuc, “eso se va a ir dando de forma más paulatina”.

Otro factor relevante será la situación política. Específicamente, si es que la intensidad del conflicto social vuelve a los niveles del año pasado, una posibilidad que cada vez genera más aprensiones entre los inversionistas. “Un recrudecimiento del efecto crisis social retrasaría la recuperación del sector”, comenta.

Áreas impactadas

El mundo de los centros comerciales no es homogéneo, y la crisis sanitaria ha dejado a las distintas subcategorías, definidas por los distintos operadores, en posiciones distintas.

Makuc destaca que los activos que se han mostrado más resilientes son precisamente los que alojan supermercados y otras tiendas ligadas a la primera necesidad, que han logrado funcionar con relativa normalidad.

En la vereda opuesta, el rubro que ven más impactado en Colliers es el que tiene que ver con la entretención, mucho más atado al uso presencial. Este es el caso, por ejemplo, de cines y restoranes. Éste último segmento, destaca Makuc, no ha logrado mitigar por completo el impacto a través de los servicios de delivery.

Hay partes de la ciudad que se han visto más impactadas. El ejecutivo asegura que la zona oriente de la capital tiene una mayor proporción de consumo en este tipo de servicios de entretención, por lo que se ha visto más afectada, mientras que los sectores sur y poniente están más enfocados en el consumo básico, que se ha mostrado más resistente en la crisis.

Otras categorías

Los demás submundos de los activos inmobiliarios han visto disminuir sus tasas de descuento, pero los resultados no han sido iguales para todos (ver gráfico).

En Colliers destacan la reducción del castigo de los activos industriales, de la mano de las nuevas dinámicas de consumo que se han potenciado durante la pandemia. “El crecimiento importante que ha tenido el e-commerce ha demandado mayores espacios de bodegas y activos de logística”, comenta Makuc.

Por su parte, las tasas de descuento de activos multifamily (residenciales) y de oficinas se han mantenido relativamente estables. En Colliers atribuyen esto a la resiliencia de la vivienda, lo que lo deja como un rubro “defensivo” en comparación con los demás, y el ajuste que los activos de oficina ya vivieron en el primer trimestre del año.

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