Paula Namur Yunis
Las grandes financieras estadounidenses Fannie Mae y Freddie Mac pasan por el momento más complicado de su historia. En el marco de una de las crisis más profundas que enfrenta el mercado hipotecario de la mayor economía del mundo, desde la Gran Depresión de 1929, las acciones de estas compañías acumulan caídas de 70% en lo que va del año debido a dudas sobre su futuro y rumores crecientes acerca de que pueden requerir altos montos de nuevo capital para seguir operando.
La semana pasada se encendió la luz de alerta en el gobierno de George W. Bush al punto que planean a toda costa un rescate e, incluso, se habla de que se podrían nacionalizar. Pero ¿por qué son tan importantes estas empresas para Estados Unidos?
Fannie Mae (la pronunciación creativa de la sigla de Federal Nacional Mortgage Association), la más antigua de las dos compañías, fue fundada como un organismo completamente estatal en 1938, en pleno New Deal del presidente Franklin Roosevelt, cuando EE.UU. apenas comenzaba a recuperarse de la Gran Depresión.
La falta de un suministro consistente de financiamiento de hipotecas en ese país, que impedía a millones de familias acceder a una vivienda, permitió la creación de Fannie. La idea era hacer más asequibles los créditos, entre otras formas, convirtiéndose en prestamista de último recurso del mercado y garantizando así los préstamos otorgados por los bancos a las familias.
La iniciativa no sólo prosperó porque facilitó un mayor acceso a la vivienda sino porque -al estimular la construcción- ayudó a reactivar aproximadamente a otras 100 industrias.
Pero en 1968 el Congreso separó a Fannie Mae en dos compañías: Ginnie Mae, que desde ese momento continuaría como una agencia federal responsable por los programas de ayuda especiales; y Fannie Mae, que fue transformada en una empresa privada para sacar la actividad de la financiera de la hoja de balances anual del presupuesto nacional.
Fannie quedó financiada sólo con capital de inversionistas particulares, aunque el gobierno le dejó un patrocinio estatal.
Para dar competitividad al mercado secundario de las hipotecas y poner término al monopolio de Fannie, en 1970 el Congreso estadounidense creó Freddie Mac (sigla de Federal Home Loan Mortgage Corporation) en las mismas condiciones, es decir, privada pero bajo el paraguas público.
En ambos casos, el caminar de estas compañías fue el mismo: levantar capital en el mercado de bonos y utilizar el dinero para financiar créditos hipotecarios a tasas de interés más bajas.
Y todo con el respaldo del gobierno, que fue entendido por los analistas como un privilegio especial: los inversionistas tienen la convicción de que si Fannie o Freddie están en peligro de quiebra, el gobierno saldrá en su rescate. “Esta garantía implícita significa que los beneficios están privatizados, pero las pérdidas están socializadas. Si a Fannie y a Freddie les va bien, sus accionistas cobran los beneficios, pero si las cosas van mal, Washington paga la cuenta”, escribió el columnista del New York Times, Paul Krugman.
Hasta ahora, no obstante, la Casa Blanca se había mantenido al margen. De hecho, en 1979 Fannie se volvió insolvente debido a que el valor de sus pasivos excedió el valor de sus activos, cuadro que logró cambiar gracias a que factores de mercado eventualmente funcionaron a favor de la compañía.
Así, ambas financieras se convirtieron en dos gigantes, al punto que entre las dos poseen o garantizan
en la actualidad unos US$ 5,2 billones (millones de millones), es decir, la mitad del total de créditos hipotecarios de Estados Unidos. Incluso, casi todos los prestamistas hipotecarios, desde enormes bancos -como Citigroup- hasta pequeñas entidades locales, dependen de Fannie y Freddie.
Escándalos contables
El acelerado crecimiento de estas entidades en el financiamiento inmobiliario en los últimos años -y, como consecuencia su mayor peso en el sector- alimentó las aprensiones del mercado, las cuales encontraron eco cuando se vieron involucradas en escándalos de corrupción.
A fines de 2003, Freddie Mac reconoció haber exagerado sus ganancias en unos US$ 1.000 millones en 2001, y subvaluado las ganancias de la compañía en cerca de US$ 5.000 millones entre 2000 y 2002, para aparentar una progresión equilibrada y un logro de las metas fijadas. La compañía también despidió al presidente de la misma, David Glenn; al director ejecutivo, Leland Brendsel, y al director financiero, Vaughn Clarke, por permitir las irregularidades y no cooperar eficientemente en la investigación.
Fannie Mae también se vio envuelta en "errores contables". A fines de 2004, los reguladores estadounidenses presentaron cargos contra el director ejecutivo de la firma, Franklin Raines; el director financiero, Timothy Howard; y el vicepresidente, Leanne Spencer, acusados de manipular las ganancias para maximizar sus bonos. El juicio buscaba recuperar más de US$ 115 millones en pagos de bonos, acumulados colectivamente por los involucrados entre 1998 y 2004.
Tras este escándalo, los tres ejecutivos citados renunciaron y las autoridades establecieron límites provisionales para Freddie y Fannie, que restringieron su capacidad de préstamos precisamente cuando los precios de las viviendas empezaron a dispararse.
Analistas, sin embargo, advierten que no se actuó con la suficiente mano dura, ya que Fannie y Freddie siguieron siendo compañías con un crecimiento muy rápido y las joyas del mercado de acciones.
Aún más. A medida que el mercado inmobiliario se desplomaba, el gobierno permitió a Fannie y a Freddie ir más allá. Como parte del paquete de estímulo fiscal aprobado este año, el tope en la cantidad de hipotecas que estaban autorizadas a respaldar subió de US$ 417.000 a US$ 729.000. "Es claro que la Fed no sólo cometió errores, sino que sacó los pompones y animó a una desregulación", dijo a New York Times el coautor del libro "Las burbujas de Greenspan: La era de la ignorancia en la Fed", William Fleckenstein.
Autoridades al rescate
De todas maneras, la presencia de estas entidades patrocinadas por el Estado GSE (su sigla en inglés) en el complicado escenario de la industria inmobiliaria es considerada crítica. Ellas ayudan a mantener las tasas de interés de hipotecas bajas para muchos consumidores.
Por lo mismo, si colapsan o son rescatadas por el gobierno, la crisis podría traducirse en que el costo de los créditos hipotecarios se disparen por sobre 7% por primera vez en seis años. Este escenario, a su vez, provocaría un aumento en la morosidad y en los embargos de viviendas, en la medida que sus clientes sean presionados a pagar intereses más altos en el mercado privado.
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