Estacionamientos gratuitos y limitación de derechos de propiedad

En los últimos años he visto discusiones sobre gratuidad de los estacionamientos en varios países latinoamericanos. En Brasil, casi todas las leyes aprobadas en ese sentido fueron declaradas inconstitucionales en sus respectivos estados. En Perú están en una discusión similar y observando el debate en Chile. En nuestro país, el proyecto aprobado por la Cámara de Diputados, obliga a que la primera media hora sea gratis a todo evento y que las primeras dos horas sean gratis presentando boleta de compra.

De convertirse en ley, una parte importante de los derechos de propiedad de los desarrolladores inmobiliarios serán transferidos a los consumidores, sin compensación alguna. Los ingresos por estacionamientos sufrirán una fuerte caída, ya que en la práctica solo pagarán aquellos que excedan las dos horas, que son una fracción menor. A los municipios no se les exige lo mismo por estacionar en la calle, lo que es discriminatorio. Mientras el estado pide gratuidad en un estacionamiento construido con fondos privados, el privado no puede pedir gratuidad al estado, a pesar de que las calles son "bienes públicos".

Pongamos algunos números en el análisis. Un estacionamiento tiene un área de 12,5 m2, pero sumando las zonas de circulación se duplica el espacio requerido, llegando a 25 m2. El costo de construcción es aproximadamente 10 UF/m2. Asumiendo un 30% de incidencia de terreno, el costo total queda en alrededor de 14,3 UF/m2 lo que da 357 UF por estacionamiento. Entonces el privado no tendría derecho a cobrar después de haber invertido $ 8.800.000 en cada estacionamiento.

Algunas razones que hemos oído para justificar el proyecto son: "si el consumidor está comprando, estacionar debe ser gratis", "si hay un centro comercial que no cobra, entonces ninguno puede cobrar", "debido a que el estacionamiento no es el negocio principal, debe ser gratis", "debido a que los planos reguladores obligan a construir estacionamientos, éstos deben ser gratis", "dado que los malls no cobraban por estacionar antes, no pueden cobrar ahora". Basta con razonar un poco para darse cuenta que todos estos argumentos carecen de peso.

El negocio inmobiliario consiste principalmente en comprar un pedazo de tierra y echar concreto sobre ella, así se genera un activo inmobiliario y el desarrollador decide libremente cómo ponerle precio a los diferentes usos del activo. Así, sumando los ingresos y restando los costos operacionales, obtendrá la rentabilidad exigida sobre el capital invertido. Eso está en riesgo hoy.